1. Rechtskracht van formulierclausules betreffende visueel onderhoud waar geen compensatie voor geldt
Als verhuurder hebt u waarschijnlijk ook wel eens de situatie meegemaakt dat u aan uw huurder een pas opgeknapte woning ter beschikking hebt gesteld. In dergelijke gevallen kan een clausule betreffende het uitvoeren van visueel onderhoud zonder compensatie, bij huurovereenkomsten via een formulier (Algemene voorwaarden) geldig zijn.
Het BGH (Bundesgerichtshof; het hoogste Duitse federale gerechtshof) heeft echter al per arrest
d.d. 13-08-2015 (dossiernummer VII ZR 185/14) uitgesproken dat een aan de huurder opgelegde clausule met algemene voorwaarden, betreffende het uitvoeren van visueel onderhoud zonder compensatie bij woningen die in niet-gerenoveerde staat ter beschikking zijn gesteld of in een staat waarin renovatie nodig is, geen rechtskracht heeft.
2. Contractueel “doorgeven” van de verplichting om visueel onderhoud uit te voeren
Maar wat gebeurt er als de huurder die de woning in een pas gerenoveerde staat ter beschikking heeft gekregen verhuist, zijn meubels verkoopt aan de volgende huurder en via een contract ook zijn verplichting tot het uitvoeren van visueel onderhoud aan de volgende huurder oplegt, in plaats van dit zelf voor vertrek uit te voeren?
Het Bundesgerichtshof heeft bij arrest d.d. 22-08-2018, dossiernummer VII ZR 277/16 uitspraak gedaan dat de volgende huurder niet verplicht kan worden tot het uitvoeren van visueel onderhoud, niet krachtens een huurovereenkomst via een formulier welke hem het visuele onderhoud oplegt (zie hiervoor), noch op basis van een overeenkomst met de voorgaande huurder.
a. Verplichting tot het uitvoeren van visueel onderhoud krachtens een huurovereenkomst via een formulier
Er bestaat geen verplichting tot het zonder compensatie uitvoeren van visueel onderhoud krachtens een huurovereenkomst via een formulier. Deze verplichting bestaat niet omdat de huidige huurder de woning in niet-gerenoveerde staat ter beschikking heeft gekregen en omdat een clausule, die hem een verplichting tot het uitvoeren van visueel onderhoud zonder compensatie oplegt, tegenover hem – in tegenstelling tot tegenover de voorgaande huurder, die een pas opgeknapte woning ter beschikking heeft gekregen – ongeldig is.
b. Verplichting tot het uitvoeren van visueel onderhoud krachtens een overeenkomst tussen vorige huurder en huidige huurder
Er bestaat eveneens geen verplichting voor de huidige huurder om zonder compensatie visueel onderhoud uit te voeren krachtens een overeenkomst met de voorgaande huurder. Deze overeenkomst is uitsluitend geldig tussen de contractanten, de huidige huurder en de voorgaande huurder. De verhuurder kan hieraan geen enkel recht ontlenen. Daarvoor zou hij eveneens als contractant bij de overeenkomst betrokken moeten zijn.
Conclusie
Voor u als verhuurder betekent dit dat indien het voor u belangrijk is dat de huurder visueel onderhoud uitvoert, u ten aanzien hiervan individuele overeenkomsten moet sluiten. Hierbij moet u erop letten dat u als medecontractant betrokken wordt bij het aan de volgende huurder opleggen van verplichtingen om visueel onderhoud uit te voeren, of elke huurder die verhuist uit een door u, voorafgaand aan de huurrelatie pas opgeknapte woning, verplicht om visueel onderhoud uit te voeren, of dit op zijn kosten uit laten voeren. Anders blijft u overeenkomstig de nieuwe rechtspraak van het Bundesgerichtshof zitten met de kosten van visueel onderhoud.
