Als het gas in de winter schaars wordt, zou de Bundesnetzagentur op een distributieve manier in de gasvoorziening moeten ingrijpen, waarbij de particuliere huishoudens in de huidige situatie worden beschermd, maar de industrie niet. Het kan dus gebeuren dat bedrijfsgebouwen niet genoeg gas krijgen om naar wens te worden verwarmd. Welke gevolgen kan dit hebben voor commerciële huurovereenkomsten?
Huurverlaging in bedrijfsruimten
Indien bedrijfsruimten niet meer of niet in voldoende mate kunnen worden verwarmd ten gevolge van een gastekort, valt een aanspraak op huurverlaging door de huurders te verwachten. Het is vaste rechtspraak dat de verhuurder die een te verwarmen goed verhuurt, in beginsel bepaalde minimumtemperaturen in zijn verhuurde ruimten moet garanderen. Hoe hoog deze temperaturen uiteindelijk moeten zijn, hangt af van het doel van de verhuur (opslagruimten, kantoren, restaurant, enz.) en van de contractuele afspraken. Indien de verhuurder tijdens de stookperiode van oktober tot april niet in staat is de minimumtemperatuur in zijn verhuurde bedrijfsruimte te handhaven en indien het om meer dan een kortstondige tekortkoming gaat, zal er sprake zijn van een gebrek dat recht geeft op een huurverlaging.
Het feit dat de verhuurder niet in staat is de gasvoorziening te verzekeren, is even irrelevant als het feit dat de door hem ter beschikking gestelde technische installaties, zoals de centrale verwarming, naar behoren functioneren. Indien de verhuurder in het kader van de huurovereenkomst de verplichting tot warmtelevering op zich heeft genomen, is zijn schuld niet relevant in het kader van een huurverlaging. De verhuurder moet dus ook aansprakelijk zijn voor dergelijke gebreken waarvan de oorzaak buiten zijn invloedssfeer ligt, indien dit gebrek het contractuele gebruik van het gehuurde goed op niet onbeduidende wijze aantast.
Contractuele afspraken zijn doorslaggevend
De huurder heeft echter niet altijd het recht op de huurverlaging. Het hangt ervan af wie het gehuurde pand van voldoende gas voorziet door het sluiten van leveringscontracten. Indien de huurder overeenkomstig de huurovereenkomst en door het sluiten van rechtstreekse leveringscontracten zelf de verantwoordelijkheid voor een voldoende gasbevoorrading op zich heeft genomen, en indien zich een storing in de bevoorrading voordoet, heeft dit uitsluitend gevolgen voor de contractuele verhouding tussen de huurder en de gasleverancier. Dan heeft de huurder geen recht op huurverlaging.
Het recht op huurverlaging in commerciële huurovereenkomsten kan echter contractueel in de huurovereenkomst worden uitgesloten voor omstandigheden die niet wettelijk zijn vastgelegd of niet in onderling overleg zijn vastgesteld. Het is derhalve van belang zorgvuldig over de contractuele bepalingen te onderhandelen.
Force majeure
Of een verlaging in geval van force majeure eveneens is uitgesloten, hangt af van de vraag of een overeenkomstige uitsluiting van verlaging überhaupt in de commerciële huurovereenkomst was overeengekomen. Als dit het geval is, hangt het altijd af van de precieze formulering van de clausule. Bij de uitlegging van de overeenkomst moet worden vastgesteld of de partijen bij het sluiten van de overeenkomst ook hebben beoogd het zich thans voordoende gastekort op te vatten als een geval van force majeure.
Verplichte verwarming in woonruimtes
Als er een tijdelijke gasverminderingen voor woonruimtes ontstaat, hangt het er ook vanaf wie de verplichting tot gaslevering op zich heeft genomen. In de meeste gevallen zal dit de verhuurder zijn, die dan ook verantwoordelijk is voor de verwarming. Volgens de heersende jurisprudentie moet de minimumtemperatuur die verhuurders in woonruimtes tijdens de verwarmingsperiode moeten garanderen, tussen 6 uur en 23 uur 20 graden bedragen, en 's nachts ongeveer 17 of 18 graden. De jurisprudentie is hier niet uniform, en er zijn geen wettelijke regelingen. Sommige verhuurders bepalen daarom hun eigen minimumtemperaturen in de huurovereenkomst. Lagere temperaturen die in de algemene voorwaarden worden genoemd, zijn echter meestal ongeldig. Indien de verhuurder de minimumtemperatuur niet kan garanderen, zijn huurverlagingen wettelijk mogelijk. Indien de huurovereenkomst voorziet in het doorberekenen van de servicekosten aan de huurder, wat meestal het geval is, kunnen verhuurders de stijgende gasprijzen doorberekenen aan de huurders in de servicekostenafrekening en eventueel de voorschotten verhogen. De beoordeling kan anders uitvallen indien de wetgever in de toekomst wettelijke eisen zou stellen in verband met de verwarming van huurruimten, bijvoorbeeld door wettelijk lagere minimumtemperaturen voor te schrijven.
Tips
Partijen bij een huurovereenkomst dienen de overeengekomen contractuele bepalingen zorgvuldig te lezen en na te gaan wie aansprakelijk is voor nutsvoorzieningen en of er contractuele afspraken met betrekking tot force majeure zijn. Indien een aanzienlijke stijging van de kosten van nutsvoorzieningen te verwachten is, moeten de voorschotten vroegtijdig worden aangepast en moeten zo nodig opschortingsafspraken worden gemaakt.
Bij het sluiten van nieuwe commerciële huurovereenkomsten kunnen individuele contractuele overeenkomsten worden overwogen waarin gastekorten worden gedefinieerd als een geval van force majeure en waarin kortingen op grond van een voorzieningstekort worden uitgesloten.
