In een onteigeningsprocedure ten behoeve van de aanleg van de aanleg van rotondes, parallelwegen en een fietspad met bijkomende werken in de gemeenten Heerlen en Landgraaf had de zoon van de onteigende aangevoerd dat tot de in art. 18 lid 1 Ow genoemde personen ook hij moest worden gerekend, omdat hij de percelen huurt van zijn ouders, beschikt over een voorkeursrecht van koop en op de percelen en camping exploiteert en in dit verband beschikt over (onroerende) opstallen. as het volgende aan de orde. De rechtbank had dit verweer korte metten gemaakt met de overweging dat de huurder niet behoort tot de in art. 18 lid 1 Ow genoemde personen. De Advocaat-Generaal –die in zijn conclusie voor het arrest de Hoge Raad adviseert- neemt deze overweging niet zonder meer over, maar verwijst naar een recent Koninklijk Besluit van 14 mei 2009, Stcrt. 2009, 96, waarin de Kroon heeft geoordeeld dat verwervingsonderhandelingen weliswaar in eerste instantie met de eigenaar/verhuurder dienen te worden gevoerd, maar dat het gelet op het belang van de huurder in de rede kan liggen dat ook de huurder in deze onderhandelingen wordt betrokken. In dat geval hadden eigenaar en huurder vanuit een gemeenschappelijk familiebelang opgetrokken, waarbij de huurders kennelijk hun belangen in het minnelijk overleg hadden laten behartigen door de eigenaren. Die situatie deed zich volgens de Advocaat-Generaal ook in de Heerlense onteigening voor.
Uit het feit dat de Hoge Raad deze conclusie overneemt en zelf geen overwegingen aan art. 18 Ow wijdt, mag worden afgeleid dat de onderhandelingsplicht van art. 18 Ow zich ook kan uitstrekken tot de huurder (en andere derde belanghebbenden?), en wel als zijn belang meebrengt dat hij in de onderhandelingen wordt betrokken. Het is dus verstandig om –zoals in de praktijk gebruikelijk is- stil te staan bij de belangen van de huurder, en deze in het onhandelingstraject niet te negeren.
In dit arrest kwamen ook nog verweren aan de orde, die de (als derde belanghebbende tussengekomen) huurder pas bij pleidooi tegen de urgentie en de noodzaak van onteigening. In de conclusie voor het arrest wordt verwezen naar het standaardarrest van de Hoge Raad over de (beperkte) toetsingsruimte voor de onteigeningsrechter (HR 9 februari 2000, NJ 2000/418, Strijpse Kampen/gemeente Eindhoven). Weliswaar oet de onteigeningsrechter de onteigeningstitel inhoudelijk toetsen, maar:
- naar de situatie ten tijde van het Koninklijk Besluit
- op grondslag van de reeds bij het bestuur tegen de onteigening naar voren gebrachte bezwaren
tenzij
- sprake is van na (de goedkeuring van) het onteigeningsbesluit gewijzigde of gebleken omstandigheden aan de zijde van de onteigenende partij
- waardoor de onteigening in strijd is met het recht omdat
o de onteigening niet meer geschiedt voor het doel waarvoor blijkens het onteigeningsbesluit wordt onteigend, of
o omdat als gevolg van gewijzigde inzichten met betrekking tot de uitvoering van het besluit of plan niet meer kan worden gezegd dat de onteigening geschiedt ter uitvoering van dat besluit.