Ontbindende voorwaarde van niet verkopen eigen woning en inspanningsverplichting

Het Hof Amsterdam heeft onlangs geoordeeld dat koper de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde van het niet verkopen van zijn eigen woning niet kon inroepen, omdat hij niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan om zijn eigen woning te verkopen. 

Feiten

In deze zaak gaat het om de koop van de woning van verkoper B door koper A onder de ontbindende voorwaarde dat de koop niet doorgaat als A zijn eigen woning niet heeft verkocht voor een bepaalde datum. Bij de ontbindende voorwaarde is bepaald dat A een inspanningsverplichting heeft om zijn woning te koop aan te bieden en al het redelijk mogelijke dient te doen om zijn eigen woning te verkopen.

A heeft zijn woning te koop aangeboden en geadverteerd met de uitdrukking ‘biedingen vanaf € 250.000’. Elf dagen voor de vervaldatum van de ontbindende voorwaarde biedt B € 250.000 voor de woning van A. A heeft dezelfde dag nog gereageerd en aangegeven dat hij niet akkoord gaat met het bod van B. Een dag voor de vervaldatum van de ontbindende voorwaarde verzoekt A per brief om ontbinding van de koopovereenkomst.

B verzet zich tegen de ontbinding van de koopovereenkomst en vordert betaling van de overeengekomen contractuele boete. De vordering van B wordt door de rechtbank toegewezen, omdat A naar het oordeel van de rechtbank niet heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting. Vervolgens gaat A in hoger beroep bij het Hof Amsterdam.

Het Hof

Bij de beoordeling stelt het Hof voorop dat het bij de uitleg van de ontbindende voorwaarde en de daarbij behorende inspanningsverplichting aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in kwestie mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-norm). Mede gelet op de tekst van de bepaling brengt naar het oordeel van het Hof een redelijke uitleg daarvan mee, dat op A een inspanningsverplichting rustte om al hetgeen redelijkerwijs van hem kon worden gevergd te doen om tot de verkoop van zijn woning te geraken voor het intreden van de vervaldatum van de ontbindende voorwaarde.

Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat A niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan, omdat niet in is te zien waarom het voor B op voorhand duidelijk had moeten zijn dat een bod van € 250.000 niet zou leiden tot een koopovereenkomst en waarom dit bod niet serieus zou kunnen worden genomen. Naar het oordeel van het Hof heeft A ook niet (voldoende) relevante feiten en omstandigheden naar voren gebracht die nopen tot matiging van de contractuele boete. 

Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank: A heeft niet voldaan aan zijn inspanningsverplichting om zijn eigen woning te verkopen en hem komt dan ook geen beroep toe op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. A is daarom de overeengekomen contractuele boete verschuldigd.