Onteigening Amersfoort: huurder niet altijd belanghebbende

In het Koninklijk Besluit d.d. 30 september  2013, nr. 13002037 worden gronden ter onteigening aangewezen ten behoeve van de aanleg van een deel van de Kersenbaan in Amersfoort. Het KB bevat interessante overwegingen over het belanghebbendenbegrip. Verder is opvallend dat de Kroon uitgebreid in gaat op de financiële haalbaarheid van het plan.

Belanghebbende bij onteigening
Een van de gedeeltelijk te onteigenen percelen betreft een woon-zorgcomplex, bestaande uit een hoogbouwcomplex, een aantal aanleunwoningen en de bijbehorende groenvoorzieningen, verharde wegen en wandelpaden. Het perceelsgedeelte waarvan de onteigening noodzakelijk is bestaat alleen uit de laatstgenoemde groenvoorzieningen en wandelpaden. De exploitant van het complex voert aan dat de bewoners van het complex en de aanleunwoningen ten onrechte niet als belanghebbenden zijn aangemerkt. Zij worden immers, indien de Kersenbaan zal worden gerealiseerd, in hun woongenot ernstig aangetast.

In de overwegingen van de Kroon wordt duidelijk toegelicht waarom de bewoners van het woon-zorgcomplex in het kader van de onteigeningsprocedure niet als belanghebbenden kunnen worden gekwalificeerd. Centraal staat daarbij dat de huur en zorgovereenkomsten van de bewoners slechts betrekking hebben op de bebouwde gedeelten van het perceel, die niet worden onteigend. De bewoners kunnen aan deze overeenkomsten, noch aan andere feitelijkheden, gebruiksrechten ontlenen op het (te onteigenen) gedeelte van het terrein. Het feit dat het woongenot van de huurders mogelijk wordt aangetast door de aanleg van de weg is volgens de Kroon alleen van belang voor de contractuele relatie tussen de exploitant en de huurders.

In de handreiking onteigeningen Titel IV van november 2011 staat dat tot de belanghebbenden bij een onteigeningsbesluit ook worden gerekend de derde belanghebbenden die worden genoemd in art. 3, tweede lid OW. Dat zijn dus ook de huurders. Uit dit KB blijkt dat het dan wel vereist is dat de huurder ook huurder is van dan wel een gebruiksrecht heeft op het specifieke gedeelte van de onroerende zaak dat in de onteigening is betrokken. Het enkele feit dat de huurder ter zake van specifieke gedeelten van de onroerende zaak, waarvan een gedeelte in de onteigening is betrokken, huurrechten heeft is dus niet genoeg.

Dit neemt natuurlijk niet weg dat deze huurders wel als belanghebbende kunnen worden aangemerkt in de bestemmingsplanprocedure. Maar dat betekent uiteraard niet dat zij automatisch belanghebbende zijn in de onteigeningsprocedure.

Financiële uitvoerbaarheid bestemmingsplan
Reclamanten hebben verder aangevoerd dat zij twijfels hebben over de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Opvallend is dat de Kroon relatief uitgebreid in gaat op deze zienswijze. De financiële uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan is immers, net als de planologische aspecten, een onderdeel van de beoordeling in de bestemmingsplanprocedure. Waar de Kroon zienswijzen die zien op planologische bezwaren veelal passeert met de overweging dat deze bezwaren alleen aan de orde kunnen worden gebracht bij de bestemmingsplanprocedure weegt de Kroon de financiële uitvoerbaarheid van het plan ook inhoudelijk. De Kroon overweegt: “Uit de Ons overgelegde stukken is niet gebleken dat de financiële uitvoerbaarheid van het plan, niet dan wel onvoldoende is verzekerd.” Hoewel de Kroon, gelet op de bestemmingsplanprocedure, geen aanleiding ziet om nadere informatie op te vragen en ter inzage te leggen met betrekking tot de financiële uitvoerbaarheid, lijkt er op dit punt bij de Kroon meer ruimte te bestaan voor een inhoudelijke toetsing dan waar het gaat op planologische aspecten. Ook in andere KB’s komt dit naar voren. Tot nu toe is het nog niet gekomen tot een afwijzing wegens een (te) onzekere financiële uitvoerbaarheid maar het ligt, gelet op de relatief inhoudelijke behandeling door de Kroon, voor de hand dat reclamanten zullen blijven proberen op dit punt onder de onteigening van hun perceel uit te komen.

Heeft u vragen over onteigening? Belt of mailt u met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager