Onteigening Cuijk: de verzwegen pachter

In het Koninklijk Besluit Cuijk oordeelt de Kroon dat het belanghebbendenonderzoek niet van één kant hoeft te komenOnteigeningsplan Fes-Oostland

De beoogde onteigening heeft betrekking op de aanleg van de randweg ten zuidoosten van Haps. Een aantal grondeigenaren en een pachter verzetten zich tegen de onteigening en dienen een zienswijze in. De Kroon reageert uitgebreid op de ingediende zienswijzen, en overweegt onder meer het volgende.

Bekende belanghebbenden zijn in ieder geval degenen die worden vermeld in de kadastrale registratie van de te onteigenen onroerende zaken en degenen waarvan de verzoeker heeft aangegeven dat zij een persoonlijk en/of zakelijk recht hebben ten aanzien van de ter onteigening aan te wijzen zaken. De pachter was niet in de kadastrale registratie vermeld en de eigenaar had niet op de positie van de pachter gewezen. De pachter maakte zich pas in de zienswijze als zodanig kenbaar. Gezien de verwevenheid en betrokkenheid van de eigenaar-verpachter met de diverse bedrijfsconstructies, en aangezien deze wel een persoonlijke kennisgeving heeft gekregen, is de pachter door het niet ontvangen van een kennisgeving niet in haar belangen geschaad, temeer daar zij tijdig een zienswijze heeft ingediend. De Kroon is daarom van oordeel dat het feit dat de pachter geen persoonlijke kennisgeving heeft gekregen de toewijzing van het verzoek tot onteigening niet in de weg staat.

De eigenaar stelde verder het voor hem niet duidelijk was of de pachter nog een afzonderlijk aanbod zou ontvangen, omdat in geen van de brieven aangegeven is of de gronden vrij van pacht of gebruik geleverd moeten worden. De Kroon maakt hier korte metten mee. De eigenaar had pas met het indienen van de zienswijze kenbaar gemaakt dat de gronden zijn verpacht. Verzoeker had de eigenaar bij de start van het minnelijk overleg gevraagd welke gronden bij hem in gebruik zijn. De eigenaar had gezegd dat de te onteigenen gronden bij hem zelf in gebruik zijn. Daarbij is geen melding gemaakt van de pachtconstructie. Omdat de eigenaarenig aandeelhouder en bestuurder is van Beheermaatschappij H. Selten B.V., die op haar beurt enig aandeelhouder en bestuurder is van de vennootchap die pachter is, mag aangenomen worden dat het voor de eigenaar duidelijk was dat de pachter geen afzonderlijk aanbod ontving en dat er geen afzonderlijke gesprekken met de pachter werden gevoerd. Ook blijkt dit uit de uitgangspunten die de verzoeker hanteerde bij de opbouw van het aanbod aan de eigenaar.  Indien er hierover desondanks onduidelijkheden waren bij de eigenaar, had deze of zijn adviseur hierover vragen kunnen stellen aan de verzoeker. Dit heeft de eigenaar of de adviseur niet gedaan.

Laat ontdekte belanghebbende? Dan alsnog overleg! De Kroon vindt het wel ‘geboden’ dat de verzoeker met de huidige inzichten alsnog in onderhandeling treedt met de eigenaar in zijn hoedanigheid van bestuurder en enig aandeelhouder van de pachter. Verzoeker heeft overigens bij brief van 27 maart 2017 reclamant 2 uitgenodigd om hierover in overleg te treden. In hoeverre het verlies van het gebruik van de van de gronden de pachter daadwerkelijk recht geeft op een aanspraak op schadevergoeding staat de Kroon niet ter beoordeling. Het is immers aan de onteigeningsrechter om in het kader van deze gerechtelijke procedure te bepalen of een partij is aan te merken als rechthebbende in de zin van de onteigenings-wet en of deze op grond daarvan in aanmerking komt voor een volledige schadeloosstelling.

Belanghebbendenonderzoek: inspanningsplicht versus mededelingsplicht De Kroon stelt vast dat de verzoeker in het kader van het belanghebbendenonderzoek onderzoek heeft gedaan naar inschrijvingen bij de Kamer van Koophandel. Daarbij heeft de verzoeker geconstateerd dat de pachter is ingeschreven op het adres van de eigenaar te Haps, en dat de pachter eigenaar is van een aantal percelen die behoren tot het bedrijf van de eigenaar. De betreffende percelen van de pachter worden echter niet door de onteigening geraakt. In aanmerking nemend dat de verzoeker niet op de hoogte was van de pachtconstructie, waren er voor de verzoeker geen argumenten om in onderhandeling te treden met de pachter. Gezien het feit dat de eigenaar ook betrokken was bij de onderhandelingen en eigenaar en pachter werden bijgestaan door dezelfde adviseur was er voldoende gelegenheid om het belang van de pachter bij een eventuele zelfstandige schadevergoeding bij verzoeker onder de aandacht te brengen. Anders dan de pachter stelt is de verzoeker volgens de Kroon dus niet tekortgeschoten in haar inspanningsverplichting om alle belanghebbenden te achterhalen.

Commentaar: (ook) uit dit Koninklijk Besluit blijkt dat de Kroon genuanceerd omgaat met vergeten belanghebbenden. Als de verzoeker navraag heeft gedaan en er sprake is van verwevenheid tussen verpachter en pachter ligt het ook op de weg van de eigenaar zelf om de verzoeker over een pachtverhouding te informeren. Terecht. Het bestaan van een pachter en in het bijzonder de pachtverhouding met betrekking tot te onteigenen onroerende zaken zal in de regel niet blijken uit het handelsregister. Bij een nagekomen pachter of andere belanghebbende is het devies om dan wel alsnog het minnelijk overleg op te pakken.

Heeft u vragen over onteigening of gedoogplichten, dan wel over contracteren ter voorkoming van onteigening of een gedoogplicht? Belt u met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, specialisten onteigening bij Dirkzwager.