De Hoge Raad heeft zijn arrest van 24 juni 2016 geoordeeld over de ‘minderwaarde’ van het onteigende wegens bodemverontreiniging. De onteigende had aangevoerd dat de saneringsnoodzaak was ontstaan door de nieuwe bestemming, en dat de kosten over het gehele complex moesten worden omgeslagen.
Feiten
De gronden van Vabeog waren onteigend ten behoeve van de ontwikkeling van een nieuw woongebied, ter plaatse van een voormalig industrieterrein. De rechtbank had de waarde van het onteigende gesteld op de ruwe bouwgrondwaarde in de zin van art. 40d Ow (de zogenoemde complexwaarde), en had aan het onteigende een minderwaarde toegekend van € 130.000,- vanwege de verontreiniging van de onteigende gronden.
Aan de onteigende was verder een vergoeding voor wederbeleggingskosten toegekend van € 63.000,-.
De onteigende had in cassatie geklaagd dat het toekennen van een minderwaarde aan het onteigende wegens de bodemverontreiniging rechtens onjuist was, nu bij een waardebepaling op basis van ruwe bouwgrond in de zin van art. 40d Ow alle lasten die relevant zijn voor het in exploitatie brengen van het complex in aanmerking dienen te worden genomen. In een geval waarin de noodzaak tot sanering is ontstaan door de aan de onteigening ten grondslag liggende bestemming, moeten ook de met de verontreiniging samenhangende lasten gelijkelijk worden omgeslagen over alle in het complex gelegen gronden.
Hoge Raad: egalisatie ziet op bestemming, niet op eigen hoedanigheid grond
De Hoge Raad legt uit waarom de egalisatieregel niet geldt voor waardeverschillen die niets te maken hebben met de bestemming, maar die een goede of slechte eigenschap betreffen van de grond zelf:
“4.1.2
Ingevolge art. 40d Ow wordt bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak rekening gehouden met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden (lid 1 onder a) en met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt (lid 1 onder b).
4.1.3
Art. 40d Ow strekt niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d Ow. (Zie Kamerstukken II 1979-1980, 15 978, nr. 3-4, p. 10 en Hoge Raad 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2316, NJ 2011/536 ([…]/Venray))”
Minderwaarde geen gevolg van bestemming van het onteigende
De Hoge Raad neemt verder tot uitgangspunt dat de te maken saneringskosten uitsluitend het onteigende betreffen. Verder was in cassatie niet bestreden het oordeel van de rechtbank dat bij de bepaling van de waarde van het onteigende de op de peildatum geldende bestemmingen tot woningbouw tot uitgangspunt dienen te worden genomen (rov. 2.3.3). Ook als (zoals Vabeog stelde) sanering van het onteigende noodzakelijk was geworden als gevolg van die bestemmingen, is geen sprake van een situatie waarin de minderwaarde het gevolg is van de bestemming die juist voor dit stuk grond in de bestemmingsplannen is aangewezen.
In het oordeel van de rechtbank ligt volgens de Hoge Raad besloten dat wat betreft de verontreiniging sprake is van een bijzondere (negatieve) hoedanigheid van het onteigende binnen het complex en dat daarom in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een lagere prijs voor het onteigende tot stand zou komen dan de complexwaarde. Dat oordeel geeft volgens de Hoge Raad geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
Verwijtbaarheid verontreiniging niet relevant
Vabeog vond verder de omstandigheid van belang dat de Gemeente een verwijt treft van de verontreiniging in de onteigende percelen. Vanuit een oogpunt van proceseconomie ligt het volgens Vabeog voor de hand dat, als de eigenaar van het perceel dat de verontreiniging van een naastgelegen perceel heeft veroorzaakt door onteigening ook eigenaar wordt van dit naastgelegen perceel, hiermee rekening wordt gehouden bij het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling na onteigening.
De Hoge Raad gaat hier niet in mee. In de bijzondere rechtsgang van de onteigeningsprocedure past niet dat de rechter zich zou moeten buigen over de stelling van de onteigende dat de onteigenaar aansprakelijk is wegens onrechtmatige daad, waarbij het gaat om schade die geen onteigeningsgevolg is. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat de stelling van Vabeog dat de Gemeente een verwijt treft van de verontreiniging in de onteigende percelen in de onderhavige procedure irrelevant is.
Geen kosten van wederbelegging voor Vabeog
De rechtbank had Vabeog een vergoeding van € 63.000,- toegekend voor de aankoop van een vervangende onroerende zaak waar zij haar onderneming zou kunnen voortzetten. De gemeente wees erop dat het onteigende een braakliggend terrein betrof waar helemaal geen sprake was van bedrijfsactiviteiten van Vabeog. De Hoge Raad volgt het standpunt van de gemeente dat voor zover de rechtbank heeft bedoeld een vergoeding voor wederbelegging toe te kennen, zij had moeten onderzoeken of Vabeog het onteigende als duurzame belegging aanhield en, zo ja, of het redelijke belang van Vabeog herbelegging in onroerende zaken vordert, en van dit onderzoek in haar motivering rekenschap had moeten geven (HR 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:250, NJ 2015/253). Het vonnis van de rechtbank Gelderland wordt op dit punt vernietigd. Na verwijzing zal Vabeog aannemelijk moeten maken dat zij, ook al was sprake van een braakliggend terrein, toch aanspraak heeft op een vergoeding van € 63.000,- voor aankoop van een vervangend terrein….
Commentaar: het oordeel van de Hoge Raad ligt in de lijn van zijn arrest Slee/Lansingerland, HR 13 april 2012, ECLI:NL:HR:BV8217. Daarin liet de Hoge Raad met toepassing van art. 81 RO het arrest van het Hof in stand, waarin het Hof had geoordeeld dat redelijk handelende partijen bij het bepalen van de ruwe bouwgrondprijs altijd, ook uit voorzichtigheid en ook als er geen wettelijke of feitelijke saneringsnoodzaak is, rekening zullen houden met een risico van saneringsmaatregelen respectievelijk waardevermindering door de aanwezigheid van verontreiniging. En dat zal leiden tot een correctie op de ruwe bouwgrondprijs.
Naar mijn oordeel is een correctie gerelateerd aan een sanering in verband met de nieuwe bestemming alleen op zijn plaats als de hoogste waarde van het onteigende inderdaad de ruwe bouwgrondwaarde is. Als de hoogste waarde de gebruikswaarde is (bijv. in het geval van een bebouwde onroerende zaak) zullen redelijk handelende partijen uiteraard ook rekening houden met een correctie wegens bodemverontreiniging. Die correctie houdt dan niet vanzelfsprekend verband met de saneringskosten die nodig zijn vanwege de nieuwe bestemming, maar met het risico van saneringsmaatregelen en waardevermindering ten aanzien van de bestaande bebouwde onroerende zaak, de onteigening weggedacht.
Het gaat dan om de hoogste waarde van twee: ruwe bouwgrondwaarde gecorrigeerd met een aftrek wegens sanering vanwege de bestemming, óf gebruikswaarde gecorrigeerd met een aftrek wegens het saneringsrisico onder het overgangsrecht.
Heeft u vragen over onteigening? Belt of mailt u met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager
Onteigening en bodemverontreiniging: bodemverontreiniging is hoedanigheid van grond die niet wordt ‘weggeëgaliseerd’
De Hoge Raad heeft zijn arrest van 24 juni 2016 geoordeeld over de ‘minderwaarde’ van het onteigende wegens bodemverontreiniging. De onteigende had aangevoerd dat de saneringsnoodzaak was ontstaan door de nieuwe bestemming, en dat de kosten over het gehele complex moesten worden omgeslagen. Feiten De gronden van Vabeog waren onteigend ten behoeve van de ontwikkeling van een nieuw woongebied, ter plaatse van een voormalig industrieterrein. De rechtbank had de waarde van het onteigende gestel...
Leestijd
Auteur artikel
Hanna Zeilmaker
Gepubliceerd
28 juni 2016
Laatst gewijzigd
16 april 2018
