Onteigening en het minnelijk overleg: HR geen bezwaar tegen onderhandelingen door ontwikkelaar

In het kader van de beoordeling van de noodzaak tot onteigening laat de Kroon onderhandelingen door de projectontwikkelaar buiten beschouwing. De Hoge Raad neemt dergelijke onderhandelingen bij de beoordeling van de onderhandelingsplicht als bedoeld in art. 17 Onteigeningswet wél in aanmerking.

In cassatie betoogt de eigenaar dat weliswaar al vanaf 2001 gesprekken met hem zijn gevoerd over de verplaatsing van zijn bedrijf, maar wel heeft betwist dat die gesprekken door de gemeente (Peel en Maas) zijn gevoerd. Deze gesprekken zijn feitelijk gevoerd door grondverwervers van de projectontwikkelaar. Volgens de eigenaar brengt het vereiste van voorafgaand overleg in art. 17 Ow mee dat de gemeente zich zelfstandig een oordeel moet hebben gevormd over de door de te onteigenen partij te lijden schade en dat de gemeente op basis van dat zelfstandige oordeel een passend aanbod doet. De gemeente heeft zich verder uitsluitend heeft laten adviseren door de grondverwervers van de ontwikkelaar, en als laatste aanbod de eerdere aanbieding van de ontwikkelaar heeft gekopieerd. Volgens de eigenaar kunnen de acties van de grondverwervers van de ontwikkelaar niet aan de gemeente worden toegerekend.

Acties ontwikkelaar kunnen worden toegerekend aan onteigenende partij
De Hoge Raad gaat hierin –met toepassing van art. 81 RO, dus verwijzend naar de conclusie van de advocaat-generaal (a-g)- niet in mee.

Net als de Hoge Raad in zijn recente arrest, citeert de a-g in het aarrest Peel en Maas uit het standaardarrest van 8 april 1998 over de 0nderhandelingsplicht in art. 17 Ow. Daarin oordeelde de Hoge Raad onder andere dat art. 17 zich niet ertegen verzet dat mede acht wordt geslagen op de onderhandelingen voorafgaande aan het definitief worden van het besluit tot onteigening (door de goedkeuring daarvan ofwel nu: de aanwijzing tot onteigening door de Kroon).

De a-g wil wel aannemen dat de ontwikkelaar een eigen belang kan hebben om de koopsom zo laag mogelijk te houden, maar daaruit volgt volgens de a-g niet dat de gemeente zich niet zelfstandig een standpunt zou hebben gevormd over de hoogte en uitgangspunten van de aan te bieden schadeloosstelling. De a-g overweegt dat art. 17 Ow de gemeente niet verplichtte om, eventueel met een andere taxateur, geheel opnieuw met de onderhandelingen te beginnen en te doen alsof aan haar aanbod niets is voorafgegaan. Bij het antwoord op de vraag of de gemeente aan het voorschrift van art. 17 Ow heeft voldaan mocht de rechtbank mede acht slaan op hetgeen zich voorafgaand aan het definitief worden van het besluit tot onteigening tussen partijen heeft afgespeeld.

Uit deze laatste overweging over het acht mogen slaan op het eerdere verloop van de onderhandelingen kan worden afgeleid dat de Hoge Raad de onderhandelingen door de ontwikkelaar mede in aanmerking neemt bij de beoordeling van de naleving van art. 17 Ow. Zoals blijkt uit mijn besprekingen van de KB’s Apeldoorn en Valkenburg denkt de Kroon daar anders over.

Heeft u vragen over onteigening? Bel of e-mail met mr. Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat