Onteigening: hoe zit het met de schadevergoeding de voor juridisch eigenaar bij economische eigendom?

Op 15 december 2017 heeft de Hoge Raad een aantal arresten gewezen over de schadeloosstellingen voor de onteigening van percelen ten behoeve van de omlegging van de A9 en de reconstructie van het knooppunt Badhoevedorp. In één van deze arresten kwam de vraag aan de orde op welke vergoeding van welke schadeposten de juridisch eigenaar aanspraak kan maken bij onteigening van een perceel waarvan de economische eigendom bij een ander berust.

Casus
De casus is vrij overzichtelijk. Een agrariër heeft de economische eigendom van het onteigende perceel, dat in de nabijheid van Schiphol gelegen is, overgedragen aan een projectontwikkelaar. Hij heeft bij de ‘levering’ van de economische eigendom de koopprijs ontvangen en een recht van voortgezet gebruik van de grond gekregen. Daarbij is afgesproken dat het voortgezet gebruik zou duren tot het moment dat de bestemming van het perceel gewijzigd wordt in een niet agrarische bestemming en de economisch eigenaar het gekochte daadwerkelijk conform de nieuwe bestemming wil gebruiken.

Economische eigendom en onteigening, hoe zit het ook al weer?
Uitgangspunt bij onteigening is dat alleen een schadeloosstelling is weggelegd voor diegenen die bij minnelijke verwerving van het onteigende ook een rechtspositie zouden hebben. Het gaat dan dus om beperkt gerechtigden, huurders, pachters, huurkopers en gerechtigden tot een kwalitatieve verplichting. Voor deze gerechtigden is in de Onteigeningswet geregeld dat ze in de procedure moeten worden betrokken, of in elk geval mogen tussenkomen in de om voor hun belangen op te komen. Een economisch eigenaar heeft over het algemeen alleen een aanspraak jegens de juridisch eigenaar, en niet tegen eventuele rechtsopvolgers onder bijzondere titel. In de Onteigeningswet is dan ook niet voorzien in een recht op schadevergoeding of tussenkomst voor de economisch eigenaar. Net als voor een aantal andere gevallen (zie bijvoorbeeld het arrest De Haas/ Lansingerland), heeft de Hoge Raad al in 1995 voor de economisch eigenaar een uitzondering gemaakt op het hiervoor vermeldde uitgangspunt. Hoewel de economisch eigenaar niet mag tussenkomen in de onteigeningsprocedure wordt zijn schade wel vergoed, ook als het gaat om bijkomende schade. Aangezien er geen recht op tussenkomst bestaat wordt de voor de economisch eigenaar bedoelde vergoeding aan de juridisch eigenaar voldaan die op zijn beurt zal moeten doorbetalen aan de economisch eigenaar.

Wat resteert voor de juridisch eigenaar?
Op grond van de onteigeningswet heeft de (juridisch) eigenaar aanspraak op een volledige schadeloosstelling voor alle schade die hij als gevolg van de eigendomsontneming lijdt. Bij overdracht van de economische eigendom aan een derde zal de schade veelal door deze derde worden geleden en, zoals hiervoor al werd opgemerkt, door de juridische eigenaar aan de economische eigenaar moeten worden doorbetaald. Te denken valt in elk geval aan de werkelijke waarde, de waardevermindering overblijvende en de bijkomende schade die de economisch eigenaar lijdt.

In het onderhavige geval hadden juridisch eigenaar en economisch eigenaar afgesproken dat de juridisch eigenaar de grond om niet mocht blijven gebruiken in zijn (agrarisch) bedrijf. Niet alle economische voordelen van de grond waren dus op de economisch eigenaar overgegaan. Feitelijk kwamen alleen de voor- en nadelen van waardeontwikkeling aan de economisch eigenaar toe. De vraag was nu of het nadeel dat de juridisch eigenaar lijdt, doordat hij – anders dan bij voortzetting van de situatie voor onteigening – het onteigende niet meer in zijn bedrijf kon gebruiken, voor vergoeding in aanmerking zou moeten komen of niet.

De A-G beantwoordt deze vraag – net als de rechtbank in eerste aanleg had gedaan – zonder meer ontkennend. Hij meent dat een bevestigend antwoord ten onrechte tot een verschil zou leiden ten opzichte van de situatie bij minnelijke verwerving. Immers, de juridisch eigenaar zou zonder meer moeten meewerken aan levering indien de economisch eigenaar – ter voorkoming van onteigening – aan de overheid had willen verkopen. De juridisch eigenaar zou dan noch ten opzichte van de verkrijger, noch ten opzichte van de economisch eigenaar een aanspraak hebben.

Met deze redenering ziet de A-G eraan voorbij dat de juridisch eigenaar in het onderhavige geval helemaal niet zonder meer hoefde mee te werken aan vervreemding. Zijn gebruiksrecht zou volgens afspraak immers voortduren tot sprake zou zijn van een bestemmingswijziging. Indien de economisch eigenaar zijn afspraken met de juridisch eigenaar niet nakomt, staat de juridisch eigenaar geenszins met lege handen. Hij kan zijn medewerking aan de levering immers opschorten als de economisch eigenaar zijn verplichtingen niet nakomt. Hij heeft daarmee, naar het mij voorkomt, zelfs een sterkere positie dan de economisch eigenaar in de spiegelbeeldige situatie. Immers, indien de juridisch eigenaar verkoopt en levert (al dan niet ter voorkoming van onteigening) aan een derde staat de economisch eigenaar ten opzichte van deze derde met lege handen, zonder dat zijn medewerking (goederenrechtelijk) nodig is voor de overdracht (met uitzondering van de gevallen zoals het onderhavige waar een hypotheekrecht is gevestigd).

Bovendien is er in een geval zoals hier aan de orde geen sprake van dat bijkomende schade ‘dubbelop’ wordt vergoed. De juridisch eigenaar is immers de enige gebruiker van de grond. Indien de economisch eigenaar de grond zelf zou gebruiken had hij onverminderd recht op vergoeding van deze schade. Indien de juridisch eigenaar de grond niet in economische eigendom had overgedragen had hij zonder twijfel ook aanspraak op vergoeding van deze schade. De vraag rijst dan waarom het enkele feit dat het risico van waardeverandering op een derde is overgegaan moet meebrengen dat de bijkomende schade niet meer wordt vergoed.

Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad volgt de A-G niet. Met name het hiervoor genoemde argument dat van ‘dubbelop vergoeden’ geen sprake is, geeft daarbij de doorslag. De Hoge Raad oordeelt:

“Niet valt in te zien waarom [eiser] geen recht zou hebben op vergoeding van de schade die hij als juridisch eigenaar in verband met die bedrijfsuitoefening lijdt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, evenals het geval zou zijn geweest indien hij de onroerende zaak niet aan een ander in economische eigendom had overgedragen. Daarmee ontstaat geen aanspraak op schadeloosstelling die de onteigende niet heeft als geen economische-eigendomsoverdracht zou hebben plaatsgevonden. (..)

 Uitgangspunt is dan ook dat een vergoeding van bijkomende schade die geleden wordt in verband met de bedrijfsuitoefening door de onteigende op de in economische eigendom aan een ander overgedragen onroerende zaak, op haar plaats is indien en voor zover dat ook het geval zou zijn geweest indien geen sprake was geweest van economische-eigendomsoverdracht van die onroerende zaak.”

Natuurlijk moet wel de vraag worden gesteld in hoeverre de schade van de juridisch eigenaar in causaal verband staat met de onteigening. Wat was er zonder onteigening naar verwachting gebeurd na de peildatum? Dat is met name relevant omdat de eigenaar, naast omrijdschade, een vergoeding wilde voor verplaatsing van zijn bedrijf. De Hoge Raad oordeelt dat de afspraken tussen economisch eigenaar en juridisch eigenaar onder omstandigheden meebrengen dat verplaatsing van het bedrijf niet aangemerkt kan worden als onteigeningsgevolg maar reeds besloten ligt in de contractuele verhouding met de economisch eigenaar. De verwijzingsrechter zal moeten onderzoeken in hoeverre daarvan sprake is.

In een overweging ten overvloede oordeelt de Hoge Raad nog dat bij de begroting van eventuele financieringsschade (vanzelfsprekend), de werkelijke waarde (die de juridisch eigenaar aan de economisch eigenaar af moet staan) niet in de financiering mag worden betrokken. Immers, dat de werkelijke waarde niet aan de juridisch eigenaar toekomt is alleen veroorzaakt door de economische eigendomsoverdracht. Hetzelfde geldt voor het feit dat de juridisch eigenaar voor vervangende gronden wellicht een hogere gebruiksvergoeding moet betalen. Voor zover de elders te betalen vergoeding niet hoger is dan wat gebruikelijk zou zijn voor het onteigende wordt dat nadeel immers ook slechts door de afspraken tussen economisch en juridisch eigenaar veroorzaakt.

Conclusie
Door het aanvaarden van een – buitenwettelijk – recht op schadevergoeding voor de economisch eigenaar bij onteigening zijn lastige discussies over de verhouding tussen deze schadevergoeding en die voor de juridisch eigenaar ontstaan. De Hoge Raad heeft nu voor bijkomende schade bepaald dat het erom gaat of de desbetreffende schade ook zou zijn vergoed indien geen sprake was geweest van economische-eigendomsoverdracht van die onroerende zaak. Wat mij betreft een alleszins te billijken uitkomst.