Onteigening: hypotheekhouder belanghebbende in administratieve fase?

In augustus 2014 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich uitgelaten over de vraag of een hypotheekhouder een belanghebbende is aan wie het ontwerpbesluit moet worden toegezonden.

Een onteigeningsprocedure bestaat uit twee fasen (elk voorafgegaan door serieus minnelijk overleg). In de (bestuursrechtelijke) administratieve fase beslist de Kroon of een bepaalde onroerende zaak ter onteigening wordt aangewezen. In de daaropvolgende (civielrechtelijke) gerechtelijke fase beslist de civiele rechter over de vraag of de aangewezen onroerende zaken ook daadwerkelijk worden onteigend en bepaalt hij (in een later stadium) op welke schadevergoeding de gerechtigden tot de onroerende zaak recht hebben.

Het besluit van de Kroon waarin onroerende zaken ter onteigening worden aangewezen is een besluit in de zin van de Awb. Op de voorbereiding van het besluit tot onteigening is op grond van artikel 78 lid 2 Ow afdeling 3.4 Awb (de uniforme openbare voorbereidingsprocedure) van toepassing. Dat betekent onder meer dat een ontwerpbesluit ter inzage moet worden gelegd en dat het ontwerpbesluit, met kennisgeving van de terinzagelegging moet worden toegezonden aan de belanghebbenden tot wie het besluit zich richt.

In zijn arrest van 5 augustus 2014 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich uitgelaten over de vraag of een hypotheekhouder een belanghebbende is aan wie het ontwerpbesluit moet worden toegezonden. Eerder had de rechtbank Midden-Nederland bepaald dat aan een hypotheekhouder inderdaad een dergelijke kennisgeving moet worden verzonden. Omdat dat in deze zaak niet was gebeurd wees de rechtbank de vordering tot onteigening van de gemeente Leusden af.

De gemeente Leusden ging tegen de uitspraak van de rechtbank in beroep en kreeg van het hof gelijk. Het hof overweegt(r.o. 3.24) “(…) de hypotheekhouder is aan te merken als een beperkt gerechtigde in de zin van artikel 3 lid 2 Ow en daarmee in beginsel als derde belanghebbende (..). In de Ow is de hypotheekhouder ten opzichte van de andere derde belanghebbenden echter een bijzondere positie toegekend. (..) Door de koppeling die in artikel 80 Ow is aangebracht tussen de gerechtelijke procedure en de administratieve procedure werkt de bijzondere positie van de hypotheekhouder door in de administratieve procedure. Bij de beantwoording van de vraag of de hypotheekhouder als belanghebbende in de administratieve procedure moet worden beschouwd moet dan ook rekening worden gehouden met het feit dat de hypotheekhouder op grond van artikel 43 lid 1 Ow hoe dan ook dezelfde mate van zekerheid behoudt en over de hoogte van de toe te kennen schadevergoeding in de gerechtelijke fase kan meepraten. Dat betekent naar het oordeel van het hof dat de hypotheekhouder een onvoldoende belang heeft om in de administratieve procedure, waarin de vraag aan de orde is of er onteigend moet worden, als derde belanghebbende te kunnen worden aangemerkt.

Hoewel de (onteigenings)praktijk goed met de uitleg van het hof uit de voeten kan valt op de juridische juistheid ervan het nodige af te dingen. De aanname van het hof dat een hypotheekhouder geen belang kan hebben bij het al dan niet doorgaan van de onteigening lijkt ons onjuist. Net als alle andere gerechtigden verliest de hypotheekhouder een recht en bovendien verliest hij –afhankelijk van de omvang van de hypotheek- de voordelen van een potentiele waardestijging van de onroerende zaak. Het gevolg van het oordeel van het hof zou bovendien zijn dat een hypotheekhouder niet alleen geen ontwerpbesluit hoeft te krijgen, maar ook dat hij in het geheel geen zienswijzen in kan dienen in de administratieve fase. Dat recht is immers voorbehouden aan belanghebbenden. In plaats van de vraag of de hypotheekhouder belanghebbende is had het hof naar ons oordeel de vragen moeten beantwoorden of het besluit tot de hypotheekhouder was gericht en of de hypotheekhouder (in dit geval) was benadeeld doordat hij geen kennisgeving had gekregen.

Tegen het arrest van het hof is beroep in cassatie ingesteld. In die procedure kan de Hoge Raad uitsluitsel geven over het belanghebbendenbegrip in onteigeningszaken. Bovendien doet zich in deze zaak de omstandigheid voor dat het hof niet de onteigening heeft uitgesproken van een perceel, maar van (losse) appartementsrechten. Dat is volgens de Hoge Raad niet mogelijk, zie hierover ons eerdere artikel. In alle gevallen waarin onteigening van appartementsrechten aan de orde is dient het gehele perceel waarop de appartementsrechten rusten ter onteigening te worden aangewezen, en dienen in de civiele procedure alle appartementseigenaren gezamenlijk te worden gedagvaard. Om die reden dient de verzoeker om onteigening er uiteraard alert op te zijn dat in het verzoekbesluit en de lijst van te onteigenen onroerende zaken niet, zoals vaak gebeurt, de Vereniging van Eigenaren als eigenaar van de te onteigenen onroerende zaak wordt vermeld, maar de gezamenlijke gerechtigden tot de appartementsrechten. De Vereniging van Eigenaren zelf is in de praktijk geen eigenaar, anders dan de kadastrale registratie soms doet vermoeden.

Heeft u vragen over onteigening? Neem gerust contact op met de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager bestaande uit Hanna Zeilmaker en Joske Hagelaars.