In haar KB van 17 juni 2013, nr. 13.001223, gemeente Langedijk, oordeelt de Kroon over de zienswijze van een eigenaar dat de aanbieding van de gemeente niet was gemotiveerd. In een eerder KB (Veldhoven, zie mijn bespreking daarvan) heeft de Kroon zonder veel omhaal overwogen dat in de administratieve onteigeningsprocedure geen eisen kunnen worden gesteld aan de totstandkoming of presentatie van een aanbod.
De onteigening wordt verzocht ten behoeve van de realisering van een bestemmingsplan. Dit plan voorziet in de uitvoering van een waterplas met bijbehorend groen als onderdeel van de landschappelijke zone op het grondgebied van de gemeente Langedijk. Aangrenzend, op het grondgebied van de gemeente Alkmaar, wordt 35 ha woningbouw gerealiseerd.
Minnelijk overleg: motivering aanbod
In het kader van de toetsing van het minnelijk overleg reageert de Kroon op de opmerking van de eigenaar dat de biedprijs van de gemeente niet is gemotiveerd. De Kroon overweegt dat de eigenaar een agrarisch perceel bezit met een gebruikelijke marktwaarde van € 4,- tot ca 6,- per m2. De geboden prijs van de gemeente is daarvan het 4-voudige, de vraagprijs van de eigenaar het 7-voudige. De eigenaar heeft zich in de gesprekken intensief ingespannen om zijn berekeningen uitvoerig te onderbouwen, naar hij heeft niet gevraagd om onderbouwing van de biedprijs van de gemeente. Hij is slechts uitgegaan van zijn eigen “middenprijs”. De gemeente heeft de rekenmethode van eigenaar meermaals met hem besproken en aangegeven dat zijn vraagprijs gebaseerd is op woningbouw en niet op watergebied. De gemeente heeft bovendien gewezen op haar ruime biedprijs ten opzichte van agrarische waarde, en op de al aangekochte percelen in het watergebied tegen die biedprijs. Die biedprijs is ook aan de eigenaar aangeboden. De Kroon constateert –en vindt dus kennelijk van belang- dat er dus methoden van prijsvergelijking zijn besproken, maar dan alleen als argumentatie op initiatief van de gemeente en niet op concreet verzoek van de eigenaar. Die heeft geen onderbouwing gevraagd, maar heeft de biedprijs van de gemeente telkens afgewezen.
Commentaar: de vraag is of uit dit KB moet worden afgeleid dat de gemeente in het kader van het zorgvuldig minnelijk overleg aan een concreet verzoek om onderbouwing van een aanbod moet voldoen. Daarmee zou het KB Veldhoven, waarin de Kroon onomwonden overweegt dat de gemeente in de administratieve fase vrij is haar aanbod op de door haar gewenste wijze in te richten, achterhaald zijn. Deze aanscherping zou wel passen in de strengere beoordeling van het minnelijk overleg zoals onder meer toegelicht in de Notitie van Rijkswaterstaat van 12 december 2012.
Kroon oordeelt over complex, dus over grondslag schadeloosstelling
Zoals vaker bij ontwikkelingen waarbij woningbouw en groen althans water worden gerealiseerd, voert een eigenaar aan dat sprake is van één ruimtelijke ontwikkeling van woningbouw op het grondgebied van de gemeente Alkmaar en daaraan aansluitend de (vereiste) natuurcompensatie in de gemeente Langedijk. Volgens de eigenaar moet de prijs dan ook op woningbouw zijn gebaseerd, kennelijk vanuit de gedachte dat de woningbouw en de ontwikkeling van de landschapszone tesamen één complex als bedoeld in art. 40d onteigeningswet vormen. De gemeente Langedijk heeft ook aantoonbaar meer geboden dan alleen de agrarische marktwaarde.
De Kroon stelt vast dat er sprake is van twee afzonderlijke bestemmingsplannen, die ieder voor zich afzonderlijk gerealiseerd zullen worden. De te realiseren bestemming op de onroerende zaak van reclamant is in het bestemmingsplan niet woningbouw maar “Water” en “Groen”. Er is planologisch sprake van een afgerond gebied, geheel binnen de gemeentegrenzen van Langedijk. Het bestemmingsplan staat dus in juridische zin geheel los van de nieuwe woonwijk op Alkmaars grondgebied. In de aanloop naar dit bestemmingsplan is er in het kader van bestuurlijk overleg wel sprake geweest van een gebundeld plan, maar dat spoor is losgelaten, waarna de gemeente Langedijk haar eigen bestemmingsplan heeft vastgesteld. Daarbij heeft zij wel rekening gehouden met de samenhang tussen de te ontwikkelen woonwijk in het aangrenzende Alkmaar en het waterlandschap op haar eigen grondgebied. In de uitvoering is daarom gezocht naar synergie. Verderop in het KB merkt de Kroon nog op dat deze synergie in uitvoering van de plangebieden in Alkemaar en Langedijk zichtbaar is in planning, fasering en financiële dekking.
Commentaar: in wezen neemt de Kroon hier al een voorschot op de discussie over de hoogte van de schadeloosstelling. Naar mijn oordeel had de Kroon eenvoudig kunnen stellen dat het uitgangspunt voor de aanbieding van de gemeente niet evident onhoudbaar was of dat het aanbod niet op voorhand onrealistisch is, en dat de hoogte van de schadeloosstelling door de onteigeningsrechter wordt vastgesteld.
Beroep op zelfrealisatie afgewezen
In dit KB komt ook nog een beroep op zelfrealisatie aan de orde. Daarmee wordt korte metten gemaakt, omdat de bewuste eigenaar niet de beoogde bestemming wilde realiseren, maar, in strijd met het bestemmingsplan, waterwoningen. De Kroon overweegt ook nog dat indien de eigenaar met zelfrealisatie slechts de realisering van de bestemmingen “Water” en “Groen” zou bedoelen, zij een beroep daarop niet kan toewijzen gezien de samenhang en het toekomstig openbaar karakter van het betrokken perceel als onderdeel van een groter natuurgebied.
Heeft u vragen over onteigening? Bel of e-mail met mr. Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat
Onteigening Langedijk: onderbouwing aanbod
In haar KB van 17 juni 2013, nr. 13.001223, gemeente Langedijk, oordeelt de Kroon over de zienswijze van een eigenaar dat de aanbieding van de gemeente niet was gemotiveerd. In een eerder KB (Veldhoven, zie mijn bespreking daarvan) heeft de Kroon zonder veel omhaal overwogen dat in de administratieve onteigeningsprocedure geen eisen kunnen worden gesteld aan de totstandkoming of presentatie van een aanbod.De onteigening wordt verzocht ten behoeve van de realisering van een bestemmingsplan. Di...
Leestijd
Auteur artikel
Hanna Zeilmaker
Gepubliceerd
12 augustus 2013
Laatst gewijzigd
16 april 2018