Onteigening van appartementsrecht via titelzuiverende werking

In zijn arrest van 29 maart 2013 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de Onteigeningswet niet voorziet in de mogelijkheid van een afzonderlijke onteigening van een appartementsrecht. 

Het arrest gaat over de onteigeningen van de Wijckerveldflat langs de A2 in Maastricht, ten behoeve van de ondertunneling van de Rijksweg. Het –uitgebreide- Koninklijk Besluit d.d. 29 augustus 2011, nr. 11.002027, en het vonnis tot vervroegde onteigening van 18 juli 2012 heb ik op deze plaats al eerder besproken.

In cassatie was het oordeel van de rechtbank aangevochten dat (ook) de appartementsrechten die een exclusief (gebruiks)recht geven op de te onteigenen delen van de percelen en/of gebouwen voor onteigening vatbaar zijn.
De Hoge Raad acht deze klacht gegrond. De afzonderlijke onteigening van een appartementsrecht is niet mogelijk, de onteigenende partij zal het moeten hebben van de titelzuiverende werking van art. 59 lid 3 Ow.

Onteigeningswet gericht op onteigening van onroerende zaken
De Hoge Raad overweegt daartoe dat buiten de door de titels V en Va van de Onteigeningswet bestreken gevallen van onteigening van - kort gezegd - octrooien en rechten voortvloeiende uit een octrooiaanvraag, het stelsel van de Onteigeningswet is gericht op de onteigening van onroerende zaken. Dit vindt volgens de Hoge Raad bevestiging in art. 4 lid 2 Ow dat bepaalt dat 'overigens' - dat wil zeggen: buiten de gevallen die worden bestreken door het hierna te bespreken art. 4 lid 1 Ow - door toepassing van deze wet een zaak slechts kan worden bevrijd van de met betrekking tot de zaak bestaande lasten en rechten door onteigening van die zaak, en in art. 4 lid 3 Ow dat bepaalt dat een aandeel in een zaak of een recht niet afzonderlijk kan worden onteigend. De in art. 4 lid 2 Ow bedoelde 'bevrijding' is nader uitgewerkt in art. 59 lid 3 Ow, inhoudende dat in geval van onteigening van een onroerende zaak door inschrijving van het vonnis de eigendom op de onteigenaar overgaat, vrij van alle met betrekking tot de zaak bestaande lasten en rechten.

Onteigening beperkte rechten (art. 4 lid 1) alleen als zaak toebehoort aan onteigenaar
De Hoge Raad wijst erop dat art. 4 lid 1 Ow weliswaar voorziet in een afzonderlijke onteigening van bepaalde rechten die op een onroerende zaak rusten, maar deze mogelijkheid staat slechts open indien de zaak toebehoort aan de onteigenende partij. In zo’n geval behoeft deze partij niet een onteigeningsgeding tegen zichzelf aan te spannen, maar kan het recht afzonderlijk worden onteigend. Het bepaalde in art. 4 lid 1 Ow leent zich volgens de Hoge Raad niet voor overeenkomstige toepassing in andere gevallen dan in deze bepaling zijn voorzien.
De Onteigeningswet voorziet aldus niet in de mogelijkheid van een afzonderlijke onteigening van een appartementsrecht. Voor zover de eigendom van een gebouw of een perceel op de voet van art. 5:106 lid 1 BW is gesplitst in appartementsrechten, brengt art. 59 lid 3 Ow echter wel mee dat de onteigening van het gebouw of het perceel tot gevolg heeft dat de met betrekking tot de onteigende zaak bestaande appartementsrechten vervallen.

Titelzuiverende werking art. 59 lid 3 Ow
Niettemin leidt de klacht niet tot cassatie. In het cassatieberoep is niet geklaagd over de onteigening van de in het dictum onder 4.1 vermelde percelen. Art. 59 lid 3 Ow bepaalt dat in geval van onteigening van een onroerende zaak door inschrijving van het vonnis de eigendom op de onteigenaar overgaat, vrij van alle met betrekking tot de zaak bestaande lasten en rechten. De 'titelzuiverende werking' van de onteigening bestrijkt mede het geval dat de eigendom van een gebouw of een perceel op de voet van art. 5:106 lid 1 BW is gesplitst in appartementsrechten, in dier voege dat door inschrijving van het vonnis van onteigening het onteigende gebouw of perceel wordt bevrijd van de appartementsrechten die met betrekking tot dit gebouw of perceel bestaan.

De Staat kan dus door inschrijving van het vonnis van onteigening bewerkstelligen dat de eigendom van de percelen op hem overgaat, en dat als gevolg daarvan de percelen worden bevrijd van de daarop betrekking hebbende appartementsrechten. Nu de onteigening van de percelen leidt tot het tenietgaan van de appartementsrechten hebben de klagers geen belang bij hun klacht dat de rechtbank (ook) de onteigening van de appartementsrechten heeft uitgesproken.

Onderhandelingen zinloos?
Interessant is ook nog de overweging van de Hoge Raad dat het mislukken van de onderhandelingen met één van de appartementseigenaren meebracht dat de Staat gedwongen was een onteigeningsgeding aanhangig te maken, en dat de uitkomst van eventuele onderhandelingen met andere appartementseigenaren daaraan niet zou kunnen afdoen. In het licht daarvan acht de Hoge Raad het oordeel van de rechtbank juist dat voor de Staat uit art. 17 Ow niet de verplichting voorvloeide om ook met andere appartementsrechteigenaren over hun rechten te onderhandelen. Deze onderhandelingen waren immers zinloos (“zonder zin”).

Heeft u vragen over onteigening? Bel of e-mail met mr. Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat