Onteigeningsrechter moet actief achter belangrijke stukken aan; ondanks vergelijkbaar beleggingspand inkomensschade mogelijk

De Hoge Raad wijst in het arrest Vado/Maastricht op de zelfstandige taak van de onteigeningsrechter, en wijst erop dat het uitgangspunt van een vergelijkbaar beleggingspand niet per definitie betekent dat er geen inkomensschade kan zijn.

Inleiding
Ter uitvoering van het bestemmingsplan ‘Noorderbrug e.o.’ zijn twee percelen van Vado onteigend. Op de percelen stond een bedrijfscomplex dat door Vado werd verhuurd.  De percelen waren belast met een recht van hypotheek.

Vado heeft in de gerechtelijke onteigeningsprocedure toegelicht dat sprake zal zijn van extra financieringslasten, die volgens haar bestaan uit enerzijds een toename van de financieringskosten bij aankoop van een vervangend beleggingsobject en anderzijds de kosten van de afwikkeling van een zogeheten renteswap. Deze lasten zijn volgens haar een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben zich op het standpunt gesteld dat het hierbij gaat om een contractgevolg en daarmee geen sprake is van een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. De rechtbank stelde voorop dat de visie van de deskundigen in beginsel als juist heeft te gelden, maar dat er in de rechtspraak wel uitzonderingen zijn aangenomen op dat algemene uitgangspunt. Om te kunnen beoordelen of ook in dit geval mogelijk sprake is van een uitzondering, dient de rechtbank (en uit de aard der zaak ook de deskundigen) te beschikken over complete stukken met betrekking tot die financiering en de renteswap. De rechtbank stelde vast dat Vado heeft nagelaten om op dit voor haar wezenlijke punt zorg te dragen voor alle relevante stukken, hoewel daar in de loop van de procedure voldoende gelegenheid toe is geweest. De omstandigheid dat de gemeente in het kader van het minnelijke overleg met partijen wel bekend was met een tweetal overeenkomsten maakte dit volgens de rechtbank niet anders. Het aanbod van Vado bij pleidooi om de complete stukken met betrekking tot de financiering van de renteswap alsnog in het geding te brengen wees de rechtbank af als zijnde tardief (te laat). De rechtbank volgde dan ook het advies van deskundigen (geen onteigeningsgevolg).

In cassatie klaagde Vado erover dat het oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk is omdat zij wel degelijk enkele belangrijke stukken in het geding heeft gebracht die haar standpunt inzake de financieringsschade onderbouwen. Uit deze stukken en de stellingen van Vado blijkt dat door onteigening een gedwongen einde kwam aan de kredietfaciliteit en de renteswap, dat een nieuwe kredietfaciliteit meer rentelast zou opleveren en dat de schade vanwege de beëindiging van de renteswap € 376.000,-- bedraagt.

De Hoge Raad stelt bij de beoordeling van het cassatieberoep het volgende voorop. Volgens vaste rechtspraak (waarbij de Hoge Raad verwijst naar vijf arresten uit de periode 1994 tot en met 2013) dient de onteigeningsrechter zelfstandig te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende toekomt en is hij daarbij niet gebonden aan het advies van de door hem benoemde deskundigen. Ook is hij niet gebonden aan het standpunt van partijen over de hoogte van de schadeloosstelling. Indien de stukken van het geding hem daartoe aanknopingspunten verschaffen, dient hij ambtshalve onderzoek te doen naar de betekenis van die aanknopingspunten voor de schadeloosstelling. Hij mag in een zodanig geval in beginsel geen gevolgen verbinden aan het nalaten van partijen om uit eigen beweging (tijdig) gegevens te verschaffen. Wel kan hij daartoe aan partijen instructies geven en mag hij gevolgen verbinden aan de wijze waarop partijen aan die instructies gehoor geven.

Het cassatieberoep is dan ook geslaagd. Immers, de rechtbank heeft overwogen dat Vado heeft nagelaten zorg te dragen voor complete stukken met betrekking tot de renteswap en de financieringskosten bij aankoop van een vervangend beleggingsobject, hoewel daartoe in de loop van de procedure genoegzaam gelegenheid is geweest. Daarbij heeft de rechtbank in het midden gelaten of, uitgaande van de wel overgelegde stukken, de door Vado gestelde posten aanknopingspunten boden voor het bestaan van schade die voor vergoeding in aanmerking kwam. Daarom moet in cassatie veronderstellenderwijs ervan worden uitgegaan dat zulke aanknopingspunten aanwezig waren. Gelet op haar door de Hoge Raad omschreven taak had de rechtbank dan ook het bij het pleidooi door Vado gedane aanbod om alsnog de complete stukken met betrekking tot de financiering en de renteswap in het geding te brengen, niet als tardief mogen afwijzen.

Inkomensschade
De rechtbank had geoordeeld dat Vado als gevolg van de onteigening inkomensschade zou lijden omdat haar jaarlijkse substantiële besparing op de posten onderhoudsverzekering en beheer ten opzichte van de door de deskundige gehanteerde normgetallen bij de exploitatie van een vervangend beleggingsobject verloren zou gaan. Dit nadeel dient volgens de rechtbank voor vergoeding in aanmerking te komen, wat op basis van een kapitalisatiefactor 10 leidt tot een schadevergoeding van € 178.000,--.”

In incidenteel cassatieberoep klaagt de gemeente Maastricht erover dat de rechtbank heeft miskend dat het advies van de deskundigen is gebaseerd op de verwerving van een vervangingsobject waarmee de onteigende daadwerkelijk in staat wordt gesteld een gelijkwaardig inkomen te behalen, althans dat daarnaast geen plaats is voor het afzonderlijk in beschouwing nemen van (de hoogte van) individuele opbrengsten of kostenposten. Een gelijkwaardige huurwaarde staat gelijk aan een gelijkwaardige (inkomens)potentie. Dat inkomen is de resultante van een vergelijking tussen de opbrengsten en de kosten. Als de beheerslasten hoger zijn, zullen ook de inkomsten hoger geacht worden te zijn.

De Hoge Raad gaat hier niet in mee. De Hoge Raad stelt voorop dat met de veronderstelling dat Vado met de onteigeningsvergoeding een ‘vergelijkbaar beleggingspand’ zal kunnen verwerven, niet onverenigbaar is dat Vado inkomensschade lijdt door de omstandigheid dat een besparing op de posten ‘onderhoudsverzekering’ en ‘beheer’ verloren gaat. De rechtbank heeft immers overwogen dat die besparing bij de bepaling van de werkelijke waarde buiten beschouwing is gelaten. Dit wordt miskend door de gemeente die stelt dat een gelijkwaardige huurwaarde gelijk staat aan een vergelijkbare (inkomens)potentie. Verder spreekt volgens de Hoge Raad niet vanzelf dat de posten ‘onderhoudsverzekering’ en ‘beheer’ bij een pand met vergelijkbare huurwaarde eveneens een vergelijkbare grootte hebben.

Dat neemt niet weg dat de gemeente terecht klaagt over de motivering van het oordeel van de rechtbank. De rechtbank heeft immers in het geheel niet gemotiveerd waarom de door haar genoemde besparingen, in afwijking van hetgeen de deskundigen en de Gemeente hadden betoogd, niet ook bij een vervangend object kunnen worden gerealiseerd. In zoverre slaagt het beroep dus toch.

Heeft u vragen over onteigening of gedoogplichten, dan wel over contracteren ter voorkoming van onteigening of een gedoogplicht? Belt u met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, specialisten onteigening bij Dirkzwager.