Ontruimingsbescherming na ontruiming

Op 13 februari 2009 heeft de Hoge Raad (HR 13 februari 2009, RVDW 2009, 302) een opvallend arrest gewezen over de reikwijdte van de ontruimingsbescherming, die een huurder van een kantoorruimte op grond van artikel 7:230a BW toekomt.

Ontruimingsbescherming
Een huurovereenkomst voor kantoorruimte voor bepaalde tijd eindigt in beginsel van rechtswege na het verstrijken van de in de huurovereenkomst opgenomen eerste huurtermijn. Om die reden heeft de wetgever de huurder van kantoorruimte ontruimingsbescherming gegeven. Ontruimingsbescherming houdt in dat de huurder in beginsel het gehuurde niet onmiddellijk behoeft te ontruimen zodra de huurovereenkomst eindigt. De verhuurder moet de huurder eerst schriftelijk de ontruiming aanzeggen tegen een tijdstip dat niet mag vallen vóór (maar wel ná) het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. In de gevallen dat opzegging contractueel is overeengekomen (zoals in het veel gebruikte ROZ-model), zal dikwijls de opzegging en aanzegging tot ontruiming plaatsvinden tegen hetzelfde tijdstip.
De huurder geniet deze ontruimingsbescherming in beginsel gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijke ontruiming is aangezegd. Binnen deze periode kan de huurder de rechter verzoeken om de periode waarin hij deze ontruimingsbescherming geniet te verlengen. Een dergelijk verlengingsverzoek is ook gedaan door huurder in onderhavige zaak.

Casus
Op 10 april 2006 wordt door een cateraar, een huurder van kantoorruimte, bij de kantonrechter te Tiel een verzoek ingediend tot (onder meer) verlenging van de ontruimingstermijn op grond van 7:230a BW. De kantonrechter oordeelt dat huurder geen beroep meer toekomt op de ontruimingsbescherming van 7:230a BW, omdat hij het gehuurde feitelijk al heeft ontruimd en wijst de vordering van huurder af. Nadat huurder bij het hof in hoger beroep is gegaan, waar het hof oordeelt dat de kantonrechter niet tot een juist oordeel is gekomen, wordt de zaak voorgelegd aan de Hoge Raad.
De Hoge Raad overweegt dat de ontruimingsbescherming die is neergelegd in artikel 7:230a BW in beginsel uitgaat van de situatie dat de huurder nog gebruik maakt van het gehuurde op het moment dat hij een verzoek doet tot verlenging van de ontruimingstermijn. Van deze situatie is hier geen sprake, omdat de cateraar het gehuurde reeds twee maanden daarvoor had ontruimd. De Hoge Raad is echter van oordeel, dat dit niet inhoudt dat de cateraar zijn recht op ontruimingsbescherming daarmee heeft opgegeven.
Overigens kan de omstandigheid dat er reeds is ontruimd er wél toe leiden dat er – na een belangenafweging – moet worden geoordeeld dat de huurder geen ontruimingsbescherming meer toekomt, omdat het belang van de verhuurder om wederom te kunnen beschikken over het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van huurder om het gebruik voort te zetten. Hiervan is in deze zaak echter geen sprake. Verhuurder wordt dan ook niet-ontvankelijk verklaard in zijn beroep en veroordeeld in de proceskosten van huurder.

Tip!
Indien u verhuurder bent van kantoorruimte (of andere ruimte in de zin van artikel 7:230a BW), dient u er op bedacht te zijn dat huurder – óók nadat hij het gehuurde heeft ontruimd – nog met succes een voortzetting van het gebruik kan vorderen. De huurder dient dit verzoek echter wel te doen binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijke ontruiming is aangezegd. Indien u geconfronteerd wordt met een dergelijk verzoek van huurder, is het raadzaam om gemotiveerd te stellen dat uw belangen als verhuurder door voortzetting van het gebruik ernstiger worden geschaad dan die van de huurder bij ontruiming. Op het moment dat u slechts een beroep doet op de niet-ontvankelijkheid van huurder, kunt u wel eens onaangenaam worden verrast door een tijdelijke voortzetting van het gebruik van uw pand door huurder.
Bent u echter huurder van een dergelijke ruimte en hebt u het gehuurde reeds ontruimd, weet dan dat u nog binnen twee maanden ná het tijdstip waartegen schriftelijke ontruiming is aangezegd met succes een verzoek tot voortzetting van het gebruik kan indienen. U heeft namelijk van rechtswege recht op twee maanden ontruimingsbescherming. Het verlengingsverzoek dient dan ook binnen deze twee maanden te worden ingediend bij de rechtbank. Overigens bent u wel een vergoeding verschuldigd over deze periode, evenals over de periode waarmee het gebruik wordt verlengd. Bedenk echter wel dat uw verzoek tot aanvullende ontruimingsbescherming eenvoudiger zal stranden bij de belangenafweging door de rechter indien u het gehuurde reeds heeft ontruimd.