Wetsvoorstel: afschaffen tijdelijke huurovereenkomsten
Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om voor zelfstandige woonruimte tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar te sluiten (art. 7:271 lid 1 BW). Deze constructie maakt het mogelijk dat een huurovereenkomst van rechtswege eindigt na het verstrijken van die termijn, zonder dat een opzegging is vereist. Een huurder komt dan geen beroep toe op huurbescherming (mits voldaan aan een aantal vereisten).
Twee jaar geleden informeerden wij u nog over een wetsvoorstel dat de termijn van deze tijdelijke huurovereenkomst zou verlengen. Huurdersorganisaties hebben daartegen geprotesteerd omdat het de positie van de huurder zwakker zou maken. Mede hierdoor is dit voorstel gesneuveld. Daarentegen ligt er nu een wetsvoorstel dat de tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte juist wil afschaffen.
Het wetsvoorstel beoogt door het afschaffen van tijdelijke huurovereenkomsten een huurder van woonruimte beter te beschermen. Het is de bedoeling van de initiatiefnemers (kamerleden van Groenlinks en ChristenUnie) dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (weer) de norm wordt. Het gevolg daarvan is dat – kort gezegd – een woonruimte-huurovereenkomst alleen kan worden beëindigd met inachtneming van dwingendrechtelijke regels en opzeggingsgronden. Een verhuurder loopt daardoor het risico een huurder niet zomaar uit zijn woning te kunnen plaatsen.
De voorgestelde wijziging betreft – enkele uitzonderingen daargelaten zoals de diplomatenclausule, huur op basis van de Leegstandswet of naar zijn aard voor korte duur – alleen zelfstandige woonruimte. De mogelijkheid om onzelfstandige woonruimte tijdelijk tot vijf jaar te verhuren zou behouden blijven. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen is het van toepassing op nieuwe huurovereenkomsten. Lopende tijdelijke huurovereenkomsten worden niet geraakt.
Wetsvoorstel: jaarlijkse maximale huurprijsverhoging in de vrije sector
Voornoemd wetsvoorstel is niet de enige ontwikkeling richting een systeem dat een huurder van woonruimte meer in bescherming neemt. Eerder schreven wij over de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten die is ingetreden per 1 mei 2021. Die wet beperkt de jaarlijkse huurstijging voor woonruimte-huurovereenkomsten in de vrije sector voor een periode van drie jaar. Daarin wordt de jaarlijkse maximale huurprijsverhoging vastgesteld op de inflatie + 1%. De wetgever verwachtte hiermee (ook in de vrije sector) een gematigde huurprijsstijging te bewerkstelligen. De torenhoge inflatie in 2022 heeft echter roet in het eten gegooid. Op het moment van schrijven van dit artikel zou dat immers betekenen dat de huurprijs met maximaal (9,9+1=) 10,9% verhoogd mag worden.
In het wetsvoorstel komt tot uitdrukking dat de huidige wet de huurder geen bescherming biedt tegen hoge huurprijsstijgingen. Daarnaast vindt het kabinet het niet redelijk als de huurprijsverhoging in de vrije sector sterk gaat afwijken van de huurprijsverhoging in de sociale sector (NB. in de sociale sector is de huurprijsverhoging elke jaar gemaximeerd tot een door de minister vast te stellen percentage).
In de Nationale Prestatieafspraken voor de corporatiesector is afgesproken dat de huurprijsverhoging in de sociale sector in de periode 2023-2025 wordt gekoppeld aan de loonontwikkeling. Het wetsvoorstel beoogt een vergelijkbare regeling voor de vrije sector. De gedachte is dat dat in tijden van hoge inflatie de loonontwikkeling in eerste instantie achterblijft op de inflatie, maar dat de inflatie op den duur wordt meegenomen in de loonontwikkeling. De kern van het wetsvoorstel is daarom dat als de loonontwikkeling lager is dan de inflatie, de jaarlijkse maximale huurprijsverhoging in de vrije sector gelijk is aan de loonontwikkeling + 1%. De opslag van +1% is noodzakelijk om te voorkomen dat de huurontwikkeling op den duur achterblijft bij zowel de inflatie als de loonontwikkeling. De beoogde ingangsdatum van het wetsvoorstel is 1 januari 2023.
Voornemen: huurprijsregulering middensegment
Een derde ontwikkeling op het gebied van huur(prijs)bescherming is het voornemen van Minister Hugo de Jonge om huurprijzen in het middensegment te reguleren. Op dit moment bepaalt de liberalisatiegrens of een huurwoning in de gereguleerde of vrije sector valt. In een brief van 9 december 2022 aan de Tweede Kamer licht Minister Hugo de Jonge toe dat hij een tweede liberalisatiegrens wil introduceren. Hierdoor zou naast een gereguleerd sociaal segment, ook een gereguleerd middensegment ontstaan.
Het Woningwaarderingsstelsel (‘WWS’) bepaalt de maximale huurprijs in de sociale sector op basis van de kwaliteit van de woonruimte. Op dit moment geldt het WWS alleen voor huurovereenkomsten met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 763,47 in 2022). Door de toepasselijkheid van het WWS kan een huurder naar de Huurcommissie stappen om zijn huurprijs in samenhang met de kwaliteit van de gehuurde woonruimte te laten toetsen. Het plan beoogt het WSS uit te breiden tot huurwoningen tot ongeveer 187 punten (dat is een maandelijkse huurprijs van circa € 1.100,- bij inwerkingtreding van de wet). Gelijktijdig is het voornemen om het WWS te moderniseren zodat de puntentelling beter aansluit bij de kwaliteit van het middensegment. Hoe dat precies zal worden vormgegeven is afhankelijk van nader onderzoek. Hiermee beoogt Minister Hugo de Jonge de betaalbaarheid van (meer) huurwoningen te verbeteren. Het idee is dat de regulering alleen gaat gelden bij huurovereenkomsten die worden aangegaan ná inwerkingtreding daarvan.
Huurprijsregulering van het middensegment zal tot gevolg hebben dat een groot aantal huurwoningen – die momenteel nog in de vrije sector zitten – bij een nieuwe huurovereenkomst onder het WWS vallen. Dit betekent dat er maximale huurprijzen zullen gelden. Hoewel Minister Hugo de Jonge het belang van het bijbouwen van middenhuurwoningen benoemt, heeft dit plan tot gevolg dat projectontwikkelaars een potentieel rendement zien verdwijnen. Hierdoor worden woningbouwplannen in de ijskast gezet: een ongewenste bijwerking gelet op de huidige krapte op de woningmarkt.
Ook worden aan het WWS aftrekpunten toegevoegd voor energielabels E, F en G en gaan de punten voor de betere energielabels omhoog om een prikkel te creëren voor verhuurders om verbeteringen van de energieprestatie van hun woningen door te voeren.
---
Voor nu staan deze (voornemens voor) wetsvoorstellen nog in de kinderschoenen. We houden u op de hoogte van de ontwikkelingen!
