De rechtbank Zutphen heeft op 23 april 2009 geoordeeld dat de gemeente Hattem op grond van art. 27 Wvg gehouden is medewerking te verlenen aan overdracht van een onroerende zaak vanwege de bijzondere persoonlijke omstandigheden van de eigenaar. De intrekking van het voorkeursrecht ná indiening van het verzoek ex art. 27 Wvg laat deze verplichting onverlet. Het Gerechtshof Arnhem heeft in hoger beroep bij beschikking van 2 maart 2010 LJN: BM8569 de beschikking van de rechtbank in stand gelaten.
Procedure in eerste aanleg
De gemeente Hattem heeft in 2007 een beginselbesluit genomen tot aankoop van een perceel met woning en bedrijfspand. Toen partijen het niet eens werden over de prijs verzocht de grondeigenaar om deskundigenadvies, als bedoeld in art. 16 Wvg. De gemeente weigerde echter een verzoek daartoe bij de rechtbank in te dienen. Daarop diende de grondeigenaar een verzoek ex art. 27 Wvg in. De rechtbank oordeelde op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval dat de gemeente inderdaad gehouden is tot aankoop van de onroerende zaken over te gaan.
Doorbreking appelverbod van art. 27 lid 3 Wvg
Tegen een beschikking op een art. 27 Wvg-verzoek staat geen hoger beroep open. Volgens vaste rechtspraak is hoger beroep, ondanks een wettelijk appelverbod, toch toegelaten voor zover wordt geklaagd dat een wetsbepaling ten onrechte is toegepast of juist buiten toepassing is gelaten, dat de rechter buiten het toepassingsgebied van een artikel is getreden of dat sprake is van een essentieel vormverzuim. De gemeente heeft er in hoger beroep onder meer over geklaagd dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden en dat de rechtbank buiten het toepassingsbereik van art. 27 Wvg is getreden. Het hof heeft de gemeente dan ook ontvankelijk geacht in het hoger beroep.
Schending beginsel van hoor en wederhoor
Volgens de gemeente was het verzoek ex art. 27 Wvg in eerste aanleg onvoldoende gemotiveerd. De gemeente zou in haar procesbelang zijn geschaad doordat de rechtbank haar oordeel heeft gebaseerd op hetgeen de grondeigenaar heeft verklaard tijdens een raadsvergadering zonder dat de gemeente zich daarover tijdens de procedure in eerste aanleg heeft kunnen uitlaten.
Het hof oordeelt dat, hoewel de grondeigenaar aan zijn verzoek geen andere feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd dan hij tijdens de raadsvergadering heeft gedaan, hij zijn verzoek onvoldoende heeft onderbouwd. De gemeente heeft er meermaals op aangedrongen dat de grondeigenaar zijn verzoek voorafgaande aan de mondelinge behandeling zou motiveren, maar dat heeft hij pas tijdens de mondelinge behandeling gedaan. Dit leidt er naar het oordeel van het hof toe dat de gemeente in haar procesbelang is geschaad en dat bij de rechtbank het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden.
Wettelijke grondslag verzoek na intrekking voorkeursrecht
De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat de rechtbank art. 27 Wvg ten onrechte heeft toegepast, althans buiten het bereik van die bepaling is getreden, omdat de wettelijke grondslag aan het verzoek zou zijn komen te ontvallen doordat de gemeente het voorkeursrecht hangende de procedure heeft ingetrokken.
Het hof gaat daar echter niet in mee. Het hof stelt voorop dat de grondeigenaar de door de Wvg voorgeschreven weg heeft gevolgd (aanbod, beginselbesluit, prijsadvies ex art. 16 Wvg, verzoek ex art. 27 Wvg). Ten tijde van de indiening van het verzoekschrift rustte er nog een voorkeursrecht op de gronden. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat het feit dat de gemeente hangende de procedure het voorkeursrecht heeft ingetrokken, niet inhoudt dat dan ook met terugwerkende kracht de grondslag van het verzoek is komen te vervallen. Het belang van de grondeigenaar om de grond aan de gemeente over te dragen was er toen de procedure werd gestart en was er na de intrekking van het voorkeursrecht nog steeds. Het beroep van de gemeente op het vervallen van de rechtsgrond is in strijd met het door haar in acht te nemen zorgvuldigheidsbeginsel.
Bijzondere persoonlijke omstandigheden
Naar het oordeel van het hof heeft de grondeigenaar voldoende feiten en omstandigheden gesteld en bewezen die leiden tot de conclusie dat er sprake is van klemmende omstandigheden. Het hof acht van belang dat de grondeigenaar vanaf zijn 14e in het familiebedrijf heeft gewerkt, dat hij de klompenmakerij en -groothandel alleen drijft en geen bedrijfsopvolger(s) heeft. De grondeigenaar ziet zich geconfronteerd met een teloorgang van de klompenhandel, waardoor er al enkele jaren sprake is van een negatief eigen vermogen. Hij heeft de pensioengerechtigde leeftijd bereikt en zou graag met pensioen willen, maar is daartoe niet in staat zolang de onroerende zaak niet is verkocht. Hij heeft namelijk geen pensioenvoorziening getroffen en is voor zijn oudedagvoorziening aangewezen op de overwaarde van de onroerende zaak. De woning en het bedrijfspand zijn in oktober 2006 – toen de onroerend goedmarkt nog goed was – te koop gezet, zodat hij op zijn 65e verjaardag met pensioen zou kunnen gaan. De verwezenlijking van dit ingecalculeerde financiële belang is door de handelwijze van de gemeente vrijwel onmogelijk gemaakt doordat verkoop aan derden door (dreigende) vestiging van het voorkeursrecht ernstig is bemoeilijkt.
In 2006 zijn van gemeentewege al uitlatingen zijn gedaan over ontwikkelingsplannen. Omdat onduidelijkheid bestond over de bestemming werden potentiële kopers afgeschrikt. De positie van de grondeigenaar op de onroerend goed markt werd er niet beter op toen de gemeente in juli 2007 een voorkeursrecht vestigde. Het hof overweegt dat het een feit van algemene bekendheid is dat een gevestigd voorkeursrecht een verkoopbelemmerende factor is en dat het pand, als dit voordien al moeilijk verkoopbaar was, nadien zeker moeilijk verkoopbaar zal zijn. Er is sprake van “besmet gebied”, dat voor particulieren of ondernemers niet meer aantrekkelijk is en dat maakt dat de grondeigenaar voor verkoop is aangewezen op de gemeente. Een ingezakte markt aan koperskant vanwege het heersende voorkeursregime is blijkens de parlementaire geschiedenis een “bijzondere persoonlijke omstandigheid” in de zin van artikel 27 lid 3 Wvg. Hoewel er op dit moment geen voorkeursrecht meer op het perceel rust, blijft de dreiging bestaan dat toekomstige ontwikkelingsplannen van de gemeente aanleiding zullen zijn om het perceel weer met een voorkeursrecht te belasten. Die mogelijkheid biedt de Wvg de gemeente ook. Potentiële kopers zullen, gelet op deze dreiging, niet gauw geneigd zijn om tot aankoop over te gaan.
Het hof concludeert dat het, gelet op de in het onderhavige geval van belang zijnde bijzondere persoonlijke omstandigheden aan de zijde van de grondeigenaar, niet redelijk is dat verkoop aan de gemeente achterwege zou blijven. Met de rechtbank acht het hof de gemeente gehouden tot aankoop van het desbetreffende perceel.
Ook gerechtshof van oordeel dat aankoopplicht niet vervalt door intrekking voorkeursrecht!
De rechtbank Zutphen heeft op 23 april 2009 geoordeeld dat de gemeente Hattem op grond van art. 27 Wvg gehouden is medewerking te verlenen aan overdracht van een onroerende zaak vanwege de bijzondere persoonlijke omstandigheden van de eigenaar. De intrekking van het voorkeursrecht ná indiening van het verzoek ex art. 27 Wvg laat deze verplichting onverlet. Het Gerechtshof Arnhem heeft in hoger beroep bij beschikking van 2 maart 2010 LJN: BM8569 de beschikking van de rechtbank in stand gelaten...
Leestijd
Auteur artikel
Hanna Zeilmaker
Gepubliceerd
06 juli 2010
Laatst gewijzigd
16 april 2018