Casus
De gemeente Asker en Asker Brygge sloten in 2001 een overeenkomst waarbij Asker Brygge een optie kreeg om tot 31 december 2009 grond te kopen voor een vaste som van 8 miljoen Noorse Kronen (NOK), aangepast aan de index van de consumentenprijzen. In 2005 maakte Asker Brygge gebruik van de optie om het grondstuk te kopen. Na onderhandelingen kwamen de partijen een verkoopprijs van 8 727 462 NOK overeen en sloten zij op 21 maart 2007 een verkoopovereenkomst. Het grondstuk werd op dezelfde datum overgedragen aan Asker Brygge. De koopsom moest door Asker Brygge in twee tranches worden betaald: de eerste termijn op datum overdracht en de tweede termijn op 31 december 2011. Over de tweede termijn, die 70% van de koopsom vormde, hoefde Asker Brygge geen rente te betalen. Meer dan anderhalf jaar na de overdracht van het grondstuk, werd de transactie door de Noorse regering bij de Autoriteit gemeld.
De optie
De gemeente Asker en Asker Brygge hadden aangevoerd dat de in 2001 overeengekomen koopprijs marktconform was. De Autoriteit wijst er echter op dat niet alleen de koopprijs relevant is, maar alle elementen van de optie. Na onderzoek stelt de Autoriteit vast dat de optieovereenkomst Asker Brygge niet alleen het recht gaf om de eigendom op gelijk welk moment in de komende jaren te verwerven, maar ook een vaste prijs bepaalde voor deze overdracht op een later tijdstip. Door deze optie kreeg Asker Brygge dus de mogelijkheid om de ontwikkeling van de vastgoedprijzen over een aantal jaren te observeren, om daarna een beroep te doen op de optie en de eigendom tegen de in 2001 overeengekomen prijs te verwerven. Anderzijds had de gemeente niet de mogelijkheid om het grondstuk in dezelfde periode aan iemand anders te verkopen. Bovendien was Asker Brygge in staat om de gemeente op actieve wijze te benaderen om de regelgeving voor het perceel zo aan te passen dat de marktwaarde ervan zou stijgen. Daarenboven zou de gemeente geen vergoeding ontvangen ingeval de verkoop niet zou plaatsvinden. Op basis hiervan komt de Autoriteit tot de conclusie dat de optie een waarde had, waar geen noemenswaardige tegenprestatie van Asker Brygge tegenover had gestaan. Aldus is volgens de Autoriteit niet voldaan aan het market economy investor principle. Anders gezegd, een commercieel bedrijf zou de optie niet of in ieder geval niet onder dezelfde voorwaarden hebben verleend.
Verkoop van de grond
Vervolgens oordeelt de Autoriteit dat de waarde van de grond moet worden bepaald op de datum dat de grond wordt overgedragen, niet op de datum dat de optie is aangegaan. Uit de analyse van de Autoriteit blijkt tenslotte dat de gemeente Asker de grond onder de marktwaarde heeft verkocht.
Een interessant element in de door de Autoriteit uitgevoerde analyse is de vraag of bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met de toekomstige bestemming van de verkochte grond. Het grondstuk waar de optie betrekking op had was, in gebruik als jachthaven. Asker Brygge zag echter dat de grond ook geschikt was voor woningbouw. Het bestemmingsplan voorzag daar echter niet in. Omdat het zeer onzeker was of het bestemmingsplan zou worden aangepast vanwege het feit dat er mogelijk sprake was van verontreiniging en de aanwezigheid van een snelweg, hoefde bij de prijsbepaling met een eventuele toekomstige bestemming geen rekening te worden gehouden.
Omdat de grond onder de marktwaarde is verkocht, moet Noorwegen de onrechtmatige steun terugvorderen. Hoewel dit niet uit de tekst van het besluit blijkt, moet worden aangenomen dat ook het met de optie genoten voordeel moet worden terugbetaald.
Relevantie van de beschikking voor de communautaire praktijk
Noorwegen is geen lid van de EU, dus is artikel 107 VWEU niet van toepassing. In de overeenkomst waarbij de Europese Economische Ruimte is opgericht staat echter een bepaling (artikel 61 lid 1) die overeenkomt met artikel 107 lid 1 VWEU. Omdat de EU en dus alle lidstaten partij zijn bij vorenbedoelde overeenkomst, is het besluit van de Autoriteit ook voor de communautaire praktijk relevant.
