Het Hof Amsterdam heeft op basis van de uitleg van een ouderdomsclausule en een niet-zelfbewoningsclausule geoordeeld dat de gestelde gebreken aan de elektrische installatie en de badkamer voor risico van de koper komen. Dit ondanks dat de verkoper contractueel heeft gegarandeerd dat het woonhuis normaal zou kunnen worden gebruikt.
De zaak
Kopers hebben een woning gekocht van een beleggingsmaatschappij. Deze voormalige huurwoning is door de beleggingsmaatschappij als beleggingsobject gebruikt en niet zelf bewoond. Het bouwjaar van de woning is 1927. Voor de verkoop heeft verkoper een aantal werkzaamheden laten uitvoeren waaronder vernieuwing van de badkamer en de groepenkast. Zowel in de verkoopbrochure, de koopovereenkomst als de leveringsakte zijn een zogenaamde ouderdomsclausule en een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen.
Ouderdomsclausule
De ouderdomsclausule houdt kort gezegd in dat het koper bekend is dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat er lagere eisen aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld dan bij nieuwe woningen. Verkoper staat niet in voor de staat van bijvoorbeeld de elektrische installaties, de fundering, dak, etc.
Niet-zelfbewoningsclausule
In de niet-zelfbewoningsclausule is vastgelegd dat verkoper de woning nooit zelf heeft gebruikt en dat verkoper niet op de hoogte is van eigenschappen en/of gebreken waarvan hij wel op de hoogte zou zijn geweest als hij de woning zelf feitelijk had gebruikt. Dergelijke eigenschappen en/of gebreken komen voor risico van koper. Kopers hebben de mogelijkheid gehad voorafgaand aan de koop een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren, maar hebben dit nagelaten.
Na de levering constateren de kopers dat de elektrische installatie en de badkamer gebreken vertonen. Verkoper laat na de levering een monteur komen die enkele werkzaamheden verricht. Uit een rapport dat kopers vervolgens hebben laten opstellen blijkt dat de werkzaamheden niet goed zijn uitgevoerd en dat de gehele elektrische installatie vervangen moet worden. De betaling van deze kosten van ongeveer € 18.000,00 vorderen kopers van verkoper. De rechtbank heeft deze vordering toegewezen.
Uitleg clausules door het hof
Het hof overweegt dat een ouderdomsclausule niet alleen hoeft te zien op het feit dat van oudere woningen in het algemeen een minder goede bouwkundige staat verwacht mag worden. Volgens het hof kan het ook zien op de meer opeenvolgende verbouwingswerkzaamheden die aan de oudere woning zijn uitgevoerd. Deze kunnen van meer of minder goede kwaliteit zijn en meer of minder goed op elkaar aansluiten. Ook een recentelijk uitgevoerd werkzaamheid kan zo binnen de reikwijdte van de ouderdomsclausule vallen, al ligt dat in het algemeen minder voor de hand volgens het hof.
Het hof bepaalt dat de ondeugdelijkheden van de vernieuwingswerkzaamheden van zowel de elektrische installatie als de badkamer op grond van de niet-zelfbewoningsclausule voor risico van kopers komen. Kopers hebben volgens het hof onvoldoende gesteld dat verkoper redelijkerwijs van deze ondeugdelijkheden op de hoogte behoorde te zijn. Ook is onvoldoende gesteld dat de gebreken buiten de reikwijdte van de ouderdomsclausule vallen. Het hof wijst de vordering van kopers af.
Gebreken van het woonhuis voor rekening en risico van de koper
Het hof oordeelt dat op basis van de specifieke ouderdoms- en niet-zelfbewoningsclausules de gebreken in het woonhuis voor rekening en risico van de koper dienen te komen. De ervaring leert dat kopers zich in de praktijk regelmatig op het standpunt stellen dat deze gebreken desondanks voor rekening en risico van de verkoper moeten komen. Dit omdat de koop- en leveringsakte tevens de navolgende bepaling bevat:
“5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.”
Niet bewonersclausule NVM koopovereenkomst
Deze tekst is standaard opgenomen in artikel 5.3 van een NVM koopovereenkomst. De koper stelt zich daarbij op het standpunt dat verkoper met deze bepaling heeft gegarandeerd dat het woonhuis normaal als woonhuis kan worden gebruikt. Met de aanwezigheid van gebreken, zoals in onderhavige situatie de elektrische installatie en de badkamer, wordt aan deze bepaling niet voldaan, aldus de koper. Het hof bevestigt in dit arrest echter dat een koper zich niet met succes op deze garantiebepaling kan beroepen indien over de gebreken specifieke, afwijkende clausules zijn overeengekomen.
