Ouderdomsclausule in de koopovereenkomst en een beerput

In de uitspraak van de rechtbank Zeeland - West-Brabant van 19 april 2017 heeft de koper van een woning een vordering ingesteld tegen de verkopers (erfgenamen) wegens het niet nakomen van de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst was een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen waaruit volgt dat de eisen die aan bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Daarnaast is bepaald dat er geen bekendheid is met een ondergrondse tank voor het opslaan van vloeistoffen in het gekochte. Bij de aanleg van een nieuwe badkamer veertien maanden na het sluiten van de koopovereenkomst, ontdekt koper dat de woning niet aangesloten is op het riool maar op een beerput. Koper spreekt de verkopers aan wegens non-conformiteit van de woning en vordert schadevergoeding. De kantonrechter wijst deze vordering af. De woning is meer dan 50 jaar oud en in de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule overeengekomen. Een beerput in een dergelijke woning is om die reden niet ongebruikelijk.

Feiten

Na het overlijden van de ouders van verkopers sluiten zij op 22 april 2015 een koopovereenkomst voor de ouderlijke woning met koper. In de koopovereenkomst is de zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen. Hieruit volgt dat de woning meer dan 50 jaar oud is, zodat aanzienlijk lagere eisen aan de bouwkwaliteit gesteld kunnen worden. Ook staan verkopers niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Ook is bepaald dat verkopers niet bekend zijn met aanwezigheid van een ondergrondse tank voor het opslaan van vloeistoffen.

Op 20 juni 2000 zendt koper een aangetekend schrijven aan verkopers. Koper heeft bij het aanleggen van de nieuwe badkamer ontdekt dat er totaal geen vuilwaterafvoer (riolering) van de wc aanwezig is. Het vuilwater wordt afgevoerd naar een beerput. De verkopers worden aansprakelijk gesteld voor de nalatigheid en onkosten die daaruit voortvloeien. Immers, de verkopers hebben nimmer medegedeeld dat er sprake was van een beerput, hetgeen volgens koper kwalificeert als een verborgen gebrek. Ook is de koopovereenkomst niet (correct) nagekomen, aangezien de beerput in strijd met artikel 10 van de koopovereenkomst kwalificeert als een ondergrondse tank.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter overweegt dat de beerput hier deel uitmaakte van de riolering van de woning. De beerput betreft geen ondergrondse tank zoals bedoeld in artikel 10 van de koopovereenkomst. Er is geen sprake van het niet-nakomen van artikel 10 van de koopovereenkomst.

Met betrekking tot het vermeende verborgen gebrek aan de woning stelt de kantonrechter dat niet elke onvolkomenheid aan een woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. Afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan moet de koper tot op zekere hoogte rekening houden met een bepaalde mate van te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was die noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De kantonrechter overweegt dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan.

Het feit dat koper pas na veertien maanden erachter kwam dat sprake was van een beerput, toont aan dat er door koper in de voorgaande periode nimmer sprake is geweest van problemen met de riolering of afvoer van vuilwater. Nu sprake is van een woning die meer dan 50 jaar oud is en een koopovereenkomst met daarin een ouderdomsclausule, maakt niet dat er hier sprake is van een gebrek aan de woning.

Conclusie

Met betrekking tot oudere woningen is een ouderdomsclausule een vrij standaard bepaling in de koopovereenkomst. Wees hiervan bewust, aangezien daardoor minder verwacht mag worden van de woning dan een nieuwe(re) woning. Indien er in de toekomst problemen ontstaan met betrekking tot de woning, kan aangevoerd worden dat verkoper expliciet gewezen heeft op de ouderdom van de woning. Heeft u vragen over een ouderdomsclausule of de mogelijkheden om te verweren tegen een vordering op grond van non-conformiteit, neem dan contact op met José Jochemsen-Vernooij