Met enige regelmaat wordt in koopovereenkomsten het volgende opgenomen:
“Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, beperkte zakelijke rechten als bedoeld in de Belemmeringen wet Privaatrecht, buurwegen en mandeligheden, en alle door koper te aanvaarden kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 van het Burgerlijk Wetboek.
Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle erfdienstbaarheden als dienend erf, kwalitatieve verplichtingen, dus ook alle uit de situatie ter plaatse kenbare erfdienstbaarheden als dienend erf die door verjaring, herleving of bestemming zijn ontstaan en niet in het daartoe bestemde openbare register zijn ingeschreven en alle overige bijzondere lasten en beperkingen die geen erfdienstbaarheden zijn.”
De vraag is of de koper zich inderdaad bewust is van alle geldende beperkingen en de consequenties daarvan. In de praktijk ontvang ik veel vragen over deze beperkingen. Mag mijn buurman inderdaad zijn auto daar parkeren? Mag ik daar een winkel vestigen? Op het moment dat de vragen gesteld worden is het vaak al te laat. Of er zijn al verplichtingen aangegaan óf er zijn al problemen. Het gaat om krachtige rechten waaruit verplichtingen voortkomen. Soms zijn de verplichtingen duidelijk, maar vaak ook niet. Feitelijke kennis van het perceel is heel belangrijk. In deze rubriek wordt met name aandacht besteed aan de erfdienstbaarheid.
Achtergrond
Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben (art. 5:1 BW). Alle andere zakelijke rechten zijn afgeleid van dit eigendomsrecht, zoals beperkte rechten. Een beperkt recht is ook een absoluut recht en heeft dan ook de kenmerken van droit de suite (volgrecht), droit de priorité (recht van prioriteit) en droit de préférence (een absoluut recht gaat voor persoonlijk recht). Een erfdienstbaarheid is een beperkt recht en heeft deze kenmerken dus ook. Een erfdienstbaarheid is een last en wordt omschreven in artikel 70 en verder van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Een erfdienstbaarheid gaat om een dulden of niet te doen ten aanzien van feitelijk gedrag (en niet met betrekking tot rechtshandelingen). Er kan in een erfdienstbaarheid veel geregeld worden. Het is bijvoorbeeld mogelijk om een vergoeding te vragen voor de vestiging van een erfdienstbaarheid.
Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging of door verjaring. De inhoud van een erfdienstbaarheid wordt bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte daarover niets is bepaald, door de plaatselijke gewoonte. De gerechtigde wordt geacht alle bevoegdheden te hebben die noodzakelijk zijn om daarvan op de voor de eigenaar van het dienende erf minst bezwarende wijze gebruik te maken. De eigenaar van het dienende erf heeft het recht een erfdienstbaarheid te verleggen naar een ander stuk van het perceel. De uitoefening van een erfdienstbaarheid moet op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze geschieden. De eigenaar van het heersende erf is bevoegd om op zijn kosten op het dienende erf alles te verrichten wat noodzakelijk is voor de uitoefening van zijn recht. Het aanbrengen van gebouwen, werken of beplantingen valt hier ook onder.
Een erfdienstbaarheid kan eindigen. Als beperkt recht gelden voor tenietgang de algemene regels van art. 3:81 BW, zoals vermenging en afstand. Voor erfdienstbaarheden geldt daarnaast ook nog dat een rechter de erfdienstbaarheid kan wijzigen.
De praktijk
Om in de praktijk er achter te komen of er een erfdienstbaarheid (of een andere beperking) is gevestigd, kan onderzoek gedaan worden in het kadaster door middel van een erfdienstbaarhedenonderzoek. Een erfdienstbaarhedenonderzoek is geen garantie dat alle erfdienstbaarheden bekend worden. Het onderzoek geeft bijvoorbeeld alleen de “ten laste” erfdienstbaarheden van het opgevraagde kadastrale perceel aan, binnen de aangevraagde periode. Doordat in het verleden erfdienstbaarheden niet altijd even goed zijn geadministreerd, blijft er dus een risico over dat er andere erfdienstbaarheden niet gezien zijn in het onderzoek. Om daar duidelijkheid over te krijgen, zouden er meerdere erfdienstbaarhedenonderzoeken gedaan moeten worden over meerdere kadastrale percelen in combinatie met een titelonderzoek en een feitelijk onderzoek. Een titelonderzoek houdt in dat alle voorgaande verkrijgingen met de hand worden nagelopen en gecontroleerd worden op erfdienstbaarheden. Het feitelijk onderzoek houdt in dat er ter plekke wordt gekeken waar een erfdienstbaarheid zou kunnen lopen en wat de inhoud van die erfdienstbaarheid zou kunnen zijn. Alleen een combinatie van de drie onderzoeken kan enige zekerheid geven over het wel of niet bestaan van een erfdienstbaarheid of andere gebruiksbeperkingen.
Conclusie
Erfdienstbaarheden en andere gebruiksbeperkingen kunnen in de praktijk moeilijk te achterhalen zijn. Een onderzoek vóórdat een koopovereenkomst is getekend, biedt in ieder geval enige zekerheid. Als er geen onderzoek mogelijk is, is het te adviseren een ontbindende voorwaarde op te nemen. Naar mijn mening wordt er op dit moment ten onrechte te weinig aandacht besteed aan deze beperkingen in de obligatoire fase. Een actieve rol van met name makelaars kan er ook voor zorgen dat kopers niet voor onverwachte verrassingen komen te staan.
