Gebruik voor flitsbezorgingsdienst toegestaan op grond van het bestemmingsplan?
Tijdens een controlebezoek is gebleken dat een pand wordt verbouwd ten behoeve van de vestiging van een flitsbezorgingsdienst. De gemeente in kwestie meent dat dit gebruik in strijd is met het geldende bestemmingsplan en legt een gebruiksverbod in combinatie met een last onder dwangsom op. De flitsbezorgingsdienst verzoekt vervolgens om een voorlopige voorziening teneinde de werking van deze last op te schorten. Hierover overweegt de rechtbank Den Haag op 25 februari 2022 dat het betreffende pand uit hoofde van de planregels bestemd is voor detailhandel, met uitzondering van supermarkten. Detailhandel wordt als volgt gedefinieerd:
“het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren, leasen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen, leasen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Een supermarkt is niet toegestaan tenzij specifiek aangegeven.”
De rechter oordeelt dat de letterlijke tekst de “uitstalling ten verkoop” een wezenlijk onderdeel is van de definitie van het begrip detailhandel. De flitsbezorgingsdienst heeft weliswaar aangevoerd dat er sprake is van uitstalling van goederen, omdat in de app zichtbaar is welke goederen te koop worden aangeboden – maar volgens de rechter brengt dat in onderhavige situatie niet mee dat er sprake is van de “uitstalling ten verkoop”. De ramen van het pand zijn immers volledig met reclamefolie bedekt en de producten zijn niet vanaf de openbare weg zichtbaar voor het publiek. Het is ook niet de bedoeling dat klanten ter plekke producten uitzoeken en kopen. Volgens de rechter kan de digitale aanbieding van producten via de app dan ook niet gelijk worden gesteld met de “uitstalling ten verkoop”. Daardoor gebruikt de flitsbezorgingsdienst het pand in strijd met het geldende bestemmingsplan en mag de gemeente handhavend optreden. Het verzoek om een voorlopige voorziening wordt afgewezen.
Welk huurrechtregime is van toepassing?
De mogelijkheid tot bestuursrechtelijke handhaving staat los van de huurrechtelijke kwalificatie in geval van verhuur. Bij de verhuur van een pand voor een flitsbezorgingsdienst (of een darkstore) is er ofwel sprake van een huurovereenkomst die valt onder het regime van een 230a-ruimte dan wel het regime van 290-bedrijfsruimte. Deze juridische kwalificatie is met name relevant omdat de huurder van een 290-bedrijfsruimte aanzienlijk meer huurbescherming toekomt.
In een notendop komt de kwalificatie van de verhuur van een pand voor een flitsbezorgingsdienst als 290-bedrijfsruimte aan op de vraag of er “een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken” aanwezig is. De huidige darkstores beschikken in de regel niet over een rechtstreeks verkooppunt voor het publiek. Een dergelijk pand kwalificeert daarom naar onze verwachting niet als 290-bedrijfsruimte, maar als 230a-ruimte. Bij 230a-ruimte hebben partijen een grote mate van contractsvrijheid en heeft de huurder weinig (tot geen) huurbescherming. Dit wordt mogelijk anders als er een rechtstreeks afhaalpunt voor het publiek wordt gerealiseerd. Een verhuurder die de kwalificatie als 290-bedrijfsruimte wil voorkomen doet er daarom goed aan om in de bestemmingsclausule expliciet op te nemen dat een algemeen verkooppunt om ter plaatse producten te kopen niet is toegestaan.
Wie is verantwoordelijk voor de vereiste vergunningen?
Zowel de algemene bepalingen behorende bij de ROZ-model-huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte als bij de ROZ-huurovereenkomst voor 230a-ruimte bepalen in artikel 4.1 dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen van:
“4.1 (…) de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde als benoemd in artikel 1.1 van de huurovereenkomst.”
De huurder is daarentegen verantwoordelijk voor het verkrijgen van:
“(…) alle overige vereiste, niet onder artikel 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.3 (bij 290-bedrijfsruimte) / 1.2 (bij 230a-ruimte) van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die de huurder daaraan moet geven.”
Gelet op deze afspraken doet een verhuurder er goed aan om in artikel 1.1 van de ROZ-model-huurovereenkomst (slechts) “bedrijfsruimte” te verhuren. De verhuurder draagt dan de verantwoordelijkheid dat de huurder het gehuurde als “bedrijfsruimte” kan gebruiken. Vervolgens kan in de bestemmingsclausule van artikel 1.3 (bij 290-bedrijfsruimte) of artikel 1.2 (bij 230a-ruimte) worden opgenomen dat de huurder deze bedrijfsruimte uitsluitend kan gebruiken als “flitsbezorgingsdienst”. De huurder is in dat geval verplicht het gehuurde overeenkomstig die bestemming te gebruiken en is er verantwoordelijk voor dat het gehuurde op die manier kan (en mag) worden gebruikt. Dit onderscheid is relevant. Zoals uit de uitspraak van de rechtbank Den Haag blijkt kan een pand immers een bedrijfsbestemming hebben, maar is het gebruik ten behoeve van een flitsbezorgingsdienst niet toegestaan. Een zorgvuldig opgestelde huurovereenkomst zorgt ervoor dat de verhuurder in een dergelijke situatie buiten schot blijft.
Korte samenvatting
Het feitelijk gebruik van een pand dient in overeenstemming te zijn met de ter plaatse geldende planregels teneinde handhaving te voorkomen. Uit de recente uitspraak van de rechtbank Den Haag kan worden afgeleid dat een pand voor flitsbezorging (in beginsel) niet als detailhandel kwalificeert. De rechtbank hecht in het bijzonder waarde aan de vraag of er sprake is van de “uitstalling ten verkoop” en of klanten ter plekke producten kunnen uitzoeken en kopen. In zoverre is er sprake van een parallel ten aanzien van het huurrecht: daarbij is de vraag of een rechtstreeks verkooppunt voor het publiek aanwezig is doorslaggevend. Voor zover dat niet het geval is kwalificeert de huurovereenkomst naar onze verwachting als 230a-ruimte. Overigens bestaat de kans dat als de term “detailhandel” anders was gedefinieerd de rechtbank tot een ander oordeel zou zijn gekomen. In dat kader is relevant dat er een tendens zichtbaar is dat gemeenten zich proactief (gaan) opstellen teneinde flitsbezorgingsdiensten te weren. Zo heeft recentelijk de gemeente Oegstgeest een voorbereidingsbesluit genomen waarin expliciet tot uitdrukking komt dat het verboden is om bepaalde gronden en/of bouwwerken te gebruiken ten behoeve van een flitsbezorgingsdienst en/of darkstores.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Rutger Fabritius (fabritius@dirkzwager.nl) of Kristel Verkleij (verkleij@dirkzwager.nl).
