Planschade: bij bedrijfswoning hoort minder woongenot, toch al drukke weg doet niet af aan toegenomen verkeersintensiteit

In een planschadezaak van de gemeente Kollumerland heeft de Raad van State op 29 augustus 2012 uitspraak gedaan. In deze uitspraak oordeelt de Afdeling dat het nadeel bestaande uit toename van de verkeersintensiteit niet ‘wegvalt’ doordat tussen de percelen aan de overzijde en de onroerende zaak van aanvrager een drukke weg is gelegen.

Casus
Het betrof een aanvraag om vergoeding om planschade (art. 49 WRO) van de eigenaar van een perceel met bedrijfswoning.  De eigenaar stelde planschade te hebben geleden als gevolg van een aantal planologische maatregelen ten aanzien van percelen aan de overzijde van de weg.  De SAOZ, die de raad adviseerde,  had in zijn (herziene) advies geconcludeerd dat de planologische mutaties weliswaar steeds hebben geleid tot een uitbreiding van de bouwmogelijkheden en daarmee gepaard gaande toename van de gebruiksintensiteit ter plaatse, maar dat deze planologische mutaties toch niet hebben geleid tot een voor aanvrager nadeliger planologische situatie. Daarbij heeft de SAOZ betrokken de tussenliggende bebouwingsmogelijkheden, de grote onderlinge afstand, de drukke tussenliggende weg, het bij één mutatie ook ontstaan van enig voordeel alsmede de ligging en aard van het bedrijfsobject van aanvrager.

De rechtbank was van oordeel dat de raad niet aannemelijk had gemaakt dat de schade, alle relevante omstandigheden in aanmerking nemend, per saldo op nihil moet worden gesteld. Maar omdat aanvrager er niet in was geslaagd om de door haar gestelde schade van bijna € 24.000,00 aannemelijk te maken, heeft de rechtbank in het kader van een finale geschilbeslechting de aan haartoekomende planschadevergoeding in goede justitie vastgesteld op € 5.000,00.

Standpunt aanvrager
In hoger beroep betoogde aanvrager dat de rechtbank voorbijgegaan was gegaan aan een aantal onjuistheden in het advies van de SAOZ. Zij voerde aan dat in dit advies ten onrechte de afstand tussen haar bedrijfswoning en de bebouwing op de percelen bepalend was geacht, omdat daarbij geen rekening is gehouden met de invloed van de ontsluitingsweg en de buitenopslag van producten op haar woongenot in de voortuin. Aanvrager voerde verder aan dat de SAOZ ten onrechte de tussenliggende weg heeft meegewogen en als zeer druk heeft aangemerkt. Verder heeft de SAOZ niet onderkend dat de tussenliggende, afschermende bebouwing met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, aangezien ter plaatse een ontsluitingsweg, een parkeerterrein en terrein voor stalling van producten aanwezig zijn. Zij voert verder aan dat de SAOZ ten onrechte van belang heeft geacht dat haar woning een bedrijfswoning is. De SAOZ had in de planvergelijking ten slotte ten onrechte de invloed van kerstdennen in het tussenliggende gebied en het vervallen van de functie van tuincentrum ten gevolge van de herziening betrokken.

Bedrijfswoning
De Raad van State is van oordeel dat de SAOZ bij de planvergelijking terecht van belang geacht dat de onroerende zaak van aanvrager een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning betreft, omdat de waardegevoeligheid van een bedrijfswoning voor aspecten als uitzicht, geluid en privacy minder groot is dan bij een burgerwoning het geval is. Bij een burgerwoning staat het wonen en het genot daarvan voorop en bij een bedrijfswoning is het woongenot weliswaar niet onbelangrijk, maar ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie waartoe het pand dient.

Kortom, het verlies van woongenot in de voortuin weegt bij een bedrijfswoning minder zwaar dan bij een burgerwoning.

Invloed mogelijkheid kerstdennen
De SAOZ had in aanmerking genomen dat op de percelen onder meer kerstdennen gekweekt zouden kunnen worden, waardoor de bebouwing op de percelen aan de overzijde voor aanvrager geheel uit het zicht zou kunnen verdwijnen. De Afdeling verwijst naar de specifieke situatie van een kwekerij en is van oordeel dat de SAOZ de invloed van de kerstdennen mocht betrekken in de planvergelijking.

Maximale invulling
In reactie op het argument dat de feitelijke situatie aan de mogelijkheid van de oprichting van tussenliggende afschermende bebouwing in de weg stond oordeelt de Raad van State dat het feit dat aan de wegzijde van de percelen een ontsluitingsweg, een parkeerterrein en een showterrein is aangelegd, onvoldoende is voor het oordeel dat de mogelijkheid tot tussenliggende afschermende bebouwing met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten.

Ligging aan drukke weg
Volgens de Raad van State heeft de SAOZ ten onrechte tegenover de toename van de gebruiksintensiteit gesteld dat tussen de bebouwing op de percelen en de onroerende zaak van aanvrager een drukke weg is gelegen, aangezien die drukke weg ook al onder de oude situatie aanwezig was. Verder doet de drukke weg niet af aan de toename van het verkeer dat de percelen op- en afrijdt.

Al met al komt de Afdeling niet tot een andere vaststelling van de planschade dan de door de rechtbank ex aequo et bono vastgestelde vergoeding van € 5.000,-.

Heeft u vragen? Neemt u contact op met mr. Hanna Zeilmaker, planschadespecialist