Planschade bij erfpachtgrond; welk advies moet gemeente volgen?

De Afdeling heeft een vervolguitspraak gedaan over de waardevermindering van de in erfpacht uitgegeven perceel, dat stevig werd geraakt door een vermindering van de bouwmogelijkheden.

Feiten
Als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied was de mogelijkheid om op een perceel een volwaardig agrarisch bedrijf op te richten vervallen. De bestemming was gewijzigd naar weide, en alleen onder strenge voorwaarden konden er kassen worden gebouwd. De eigenaar van het perceel claimde waardevermindering van ruim EUR 295.000,-. Daarbij is van belang dat het perceel tot juni 2009 was belast met een recht van erfpachter, zodat (toen) sprake was van bloot eigendom.

De SAOZ had in juli 2011 advies uitgebracht en kwam uit op een waardedaling van EUR 295.000,-.
In een eerdere uitspraak had de Afdeling geoordeeld dat de planwijziging te voorzien was, maar dat geen sprake was van passieve risicoaanvaarding omdat de bloot eigenaar, vanwege de uitgifte van het perceel in erfpacht en opstal, de bestaande planologische mogeijkheden niet kon benutten. De Afdeling had de gemeente opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen over de omvang van de schade en de beperking daarvan door de betaling van de jaarlijkse canon, en over de vraag in hoeverre de schade tot het normaal maatschappelijke risico behoort.

Dus kwam er een nader advies van de SAOZ, een notitie van Korenaar Advies en een nieuw besluit op bezwaar. Daarin volgde de gemeente de notitie van Korenaar, die de schade zeer aanzienlijk lager waardeerde dan de SAOZ. Ook paste de gemeente een korting van 50 % toe vanwege het normaal maatschappelijk risico.
Dit besluit vocht de perceelseigenaar aan. Met succes.

De Afdeling oordeelt allereerst dat artikel 7:2 Awb weliswaar niet voorschrijft dat een partij met het oog op een nieuw besluit op bezwaar opnieuw wordt gehoord, maar dat het bestuursorgaan dat in bepaalde situaties wel verplicht is om te doen.In dit geval had de gemeente de perceelseigenaar opnieuw moeten horen, omdat 1) de door de gemeente gevolgde notitie van Korenaar veel lager uitkwam dan het advies van SAOZ, 2) SAOZ en Korenaar een totaal verschillende aanpak hadden gehanteerd, 3) de gemeente niet eerder over een korting wegens het normaal maatschappelijke risico had geoordeeld, en 4) de gemeente afwijkt van het advies van de SAOZ en er over een geval als dit geen precedenten bestaan.

De schade
De SAOZ bleef bij haar eerder getaxeerde waarden. Korenaar berekende de waarde op grond van de contante waarde van de canons gedurende de looptijd en de eindwaarde van de grond na het einde van de erfpacht. Daaruit volgde dat de waarde van de bloot eigendom zowel voor als na de peildatum hoger was dan de waarde van de volle eigendom.

De Afdeling stelt voorop dat SAOZ een onafhankelijke deskundige is, en dat bij gegronde, in het besluit te vermelden redenen van een advies van een deskunidge mag worden afgeweken. De Afdeling stelt vast dat de gemeente in haar besluit en Korenaar in zijn notitie niet duidelijk hebben gemaakt waarom de berekening van SAOZ niet deugde, terwijl daarvoor, gezien de zeer uiteenlopende uitkomsten, alle aanleiding was. Bovendien had partijdeskundige Van Heesbeen in opdracht van de perceelseigenaar een kritische nota opgesteld over de benadering van Korenaar, in het bijzonder over de benadering dat Korenaar de waardebepaling niet had gebaseerd op de in september 2005 met de erfpachter overeengekomen (maar niet geëffectueerde) koopprijs, maar was uitgegaan van de contante waarde van de canons. Met als onredelijke uitkomst dat de waarde van de bloot eigendom de warde van de volle onbelaste eigendom oversteeg en dat de erfpachter genoegen zou nemen met een canon die geen rekening hield met de aanzienlijke waardedaling van de onbelaste eigendom.
De gemeente had dan ook de waardedaling van ruim EUR 295.000,- in aanmerking moeten nemen.

Normaal maatschappelijk risico
De SAOZ had een drempel van 3 % geadviseerd, omdat volgens haar slechts aan een van de criteria werd voldaan, namelijk dat de ontwikkeling binnen het ruimtelijke beleid paste.
De gemeente stelde onder meer dat de planologische verandering geen gevolgen had gehad voor de canon en was uitgegaan van een aftrek van 50 %.
De Afdeling stelt, met verwijzing naar vaste rechtspraak, voorop dat het bestuursorgaan de omvang van het normaal maatschappelijk risico bepaalt en dat de rechter in het kader van definitieve geschilbeslechting zelf de drempel kan bepalen. Ook hier vindt de Afdeling dat de gemeente niet specificeert dat het advies van SAOZ op het punt van het normaal maatschappelijk risico niet voldoet. De Afdeling vindt wel dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat een deel van de schade voor rekening van de eigenaar moet blijven. De Afdeling volgt de gemeente omdat het vervallen van de bouwmogelijkheden te verwachten was. Daarbij kent de Afdeling ook gewicht toe aan het gegeven dat de uitgifte in erfpacht in de weg staat aan het gebruik maken van de bestaande mogelijkheden. De omstandigheid dat naarmate de termijn van de erfpacht langer loopt, de kans groter is dat beleidsinzichten wijzigen, komt voor rekening van de perceelseigenaar.

Proceskosten
De uitspraak is ook interessant vanwege het oordeel van de Afdeling over de gemaakte proceskosten. Omdat geen sprake was van een besluit tegen beter weten in wordt het verzoek om vergoeding van de integrale kosten afgewezen. Ook vindt de Afdeling dat het feit dat de zaak een uniek karakter heeft niet dat de zaak zeer zwaar was. De Afdeling gaat uit van een forfaitaire vergoeding van EUR 75,- per uur voor de partijdeskundige.

Heeft u vragen over planschade of over deze uitspraak? Neem contact op met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, specialisten planschade, nadeelcompensatie en onteigening.