De eigenaar van een tussenwoning had een verzoek om tegemoetkoming in planschade ingediend ter zake van planschade als gevolg van de bouw van een vrijstaande woning met garage aan de achterzijde van zijn woning. Volgens aanvrager had de bouw van de woning geleid tot daling van de situeringswaarde en tot verlies van privacy, uitzicht en zonlichttoetreding.
Geen voorzienbaarheid t.t.v. de aankoop…
Volgens de Raad van State was van voorzienbaarheid geen sprake. De Raad van State houdt vast aan het bekende criterium dat om voorzienbaarheid (ten tijde van de aankoop van de woning door aanvrager, in dit geval in 1985) aan te nemen is vereist dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Een dergelijk beleidsvoornemen hoeft niet een formele status te hebben. Van een concreet beleidsvoornemen ten tijde van de aankoop was geen sprake.
maar wel binnen het normale maatschappelijke risico!
De appellanten –te weten de eigenaren van de nieuwe woning die de tegemoetkoming in planschade dienden te betalen- hadden betoogd dat de vrijstelling voor de oprichting van een vrijstaande woning diende te worden beschouwd als een normale maatschappelijke ontwikkeling. Gelet op de structuur en het karakter van de omgeving was volgens appellanten sprake van een centrumgebied waar bebouwing kan worden verwacht, en behoort uitzichtschade in een bestaande woonkern tot het normale maatschappelijke risico.
NMR: alle relevante omstandigheden wegen mee
De Raad van State stelt voorop dat de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. Omstandigheden die in acht worden genomen zijn verder de aard van de maatregel en de aard en de omvang van het daardoor veroorzaakte nadeel.
Concrete omstandigheden in zaak Vugts
De Raad van State neemt de volgende omstandigheden in aanmerking:
- In de directe omgeving van de bouwlocatie is uitsluitend sprake van percelen met een woonbestemming
- Het bouwplan voegt zich goed in het karakter van de buurt
- De locatie behoort tot het (centrum)dorpse woonmilieu
- De ontwikkeling sluit (dus) aan op de plaatselijke situatie
- Het bouwplan is in overeenstemming met het ruimtelijke beleid
- De aantasting op de bestaande stedenbouwkundige structuur en van het woonklimaat is gering gezien de afmetingen van het object, de al bestaande bouwmogelijkheden en de afstand tot de woning
- Inbreiding van woningen in een woonkern is een normale maatschappelijke ontwikkeling.
Onder deze omstandigheden lag de planologische wijziging in de lijn der verwachtingen.
Schade boven het wettelijk forfait van 2%
In deze zaak was het wettelijke forfait van 2 %, waarin het NMR is verdisconteerd, vanwege het overgangsrecht niet van toepassing. Gelet op de overwegingen van de Raad van State ga ik ervan uit dat een in de lijn der verwachtingen liggende planologische wijziging die leidt tot planschade die het forfait van 2 % overstijgt, niet voor vergoeding in aanmerking komt.
Heeft u vragen? Neemt u contact op met mr. Hanna Zeilmaker, planschadespecialist
