Planschade agrarisch bedrijf door uit te werken woonbestemming?
De eigenaar van een agrarisch bedrijf te Enkhuizen verzocht om een tegemoetkoming in planschade omdat als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan de agrarische bestemming van zijn gronden is vervangen door een uit te werken woonbestemming.
In de uitspraak komt de bekende problematiek van de uit te werken bestemming in relatie tot de planvergelijking aan de orde. De Afdeling herhaalt, met verwijzing naar de uitspraak van 8 februari 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:326) dat de uit te werken bestemming niet in de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime mag worden betrokken.
Interessant zijn de overwegingen van de Afdeling over de uitwerkingsplicht.
De Afdeling stelt voorop dat aan de gemeenteraad een grote mate van vrijheid toekomt bij het tijdstip en de wijze waarop een bestemmingsplan wordt uitgewerkt. Dit neemt echter niet weg dat de gemeenteraad de plicht heeft om het plan uit te werken zolang het plan geldt. Dat betekent dat op de peildatum 10 december 2008 onzeker was of en zo ja wanneer de bestemming "Wonen - Uit te werken" voor het perceel van [appellant] in een uitwerkingsplan zou worden uitgewerkt, zodat op het perceel woningbouw kon worden gerealiseerd. Een uit te werken woonbestemming wordt in het beweerdelijk schadeveroorzakend bestemmingsplan in de praktijk niet steeds binnen tien jaar uitgewerkt. Bij het bepalen van de waarde van het perceel onder het nieuwe planologische regime op de peildatum 10 december 2008 speelde niet alleen de onzekerheid over de wijze waarop de bestemming "Wonen - Uit te werken" in een uitwerkingsplan zal worden uitgewerkt, maar ook de onzekerheid of en zo ja wanneer een uitwerkingsplan in procedure zal worden gebracht. De mate waarin deze onzekerheden de prijs van het perceel op de peildatum zouden hebben beïnvloed is echter onduidelijk. De Afdeling vindt het niet waarschijnlijk dat een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum de waarde van de nieuwe uit te werken woonbestemming in het economisch verkeer kon bepalen en deze bij zijn prijsvorming kon betrekken, tenzij het een speculatieve koper betrof. Gezien de grote onzekerheden op de peildatum 10 december 2008 over de realisering van woningbouw op het perceel, is het waarschijnlijk onwaarschijnlijk dat toentertijd een objectieve en reële marktprijs voor dat perceel onder het nieuwe planologische regime kon worden vastgesteld.
Commentaar: ik zou menen dat deze overwegingen ook aan de orde kunnen zijn in de situatie van de (gedurende vele jaren) niet uitgewerkte uit te werken bestemming in het oude regime! Zoals bekend moet dan worden uitgegaan van de redelijke invulling van de uit te werken bestemming op het moment van de inwerkingtreding van die uit te werken bestemming, maar het is natuurlijk maar zeer de vraag of de koper van een perceel waarop de uit te werken bestemming al vele jaren niet is uitgewerkt, ondanks meerdere verzoeken daartoe, nog een prijs zal willen betalen gebaseerd op de redelijke invulling. Een forse onzekerheidsaftrek is dan in ieder geval op zijn plaats.
Passieve risicoaanvaarding: benutten ruimere bouwmogelijkheden
Omdat de planologische verandering vanwege de aanwijzing op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten voorzienbaar was rijst de vraag of de eigenaar concrete pogingen heeft gedaan om de bouwmogelijkheden te benutten. Daarbij was in deze zaak de vraag aan de orde of dat in redelijkheid van deze agrarische ondernemer kon worden verwacht.
Terugverdienen investeringsbeslissing
De Afdeling neemt tot uitgangspunt dat een redelijk denkende en handelende eigenaar bij een beslissing om te investeren in nieuwe bedrijfsbebouwing mede de vraag zal betrekken of hij die investeringen kan terugverdienen. In dit geval was ten tijde van de vestiging van het voorkeursrecht in 2002 slechts bekend dat het perceel onderdeel zou gaan uitmaken van een nieuw woongebied. Uit het later bekend geworden voorontwerp van het "Structuurplan Enkhuizen" viel af te leiden dat de locatie pas voor herontwikkeling in aanmerking zou komen na de in 2008 voorziene afronding van een andere woonwijk. De eigenaar kon er tijdens de benuttingsperiode van 25 juni 2002 tot 24 september 2007 dus vanuit gaan dat hij het agrarische gebruik van zijn percelen in ieder geval nog een aantal jaren zou kunnen voortzetten. Bovendien zou de gemeente aan de eigenaar voor de verwerving van zijn perceel een volledige vergoeding moeten betalen voor de grond en de daarop aanwezige gebouwen, bouwwerken en werken, waaronder bebouwing, bouwwerken en werken waarvan de investering nog niet geheel zou zijn terugverdiend. De eigenaar had verder met investeringen tijdens de benuttingsperiode extra inkomsten kunnen genereren, waardoor zijn agrarische bedrijf mogelijk ook meer waard zou zijn geworden. In deze omstandigheden had de eigenaar tijdens de benuttingsperiode concrete pogingen moeten doen om alle voorheen bestaande en nadien vervallen bouwmogelijkheden op zijn perceel alsnog te benutten, om te voorkomen dat hem passieve risicoaanvaarding zou worden tegengeworpen.
Heeft u vragen over planschade of nadeelcompensatie? Belt of mailt u met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars.
