Planschade: feitelijke situatie in afwijking van planologische bestemming (in dit geval) bepalend

Op 7 december 2011 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak een interessante uitspraak (LJN: BU7048) gedaan over de vraag of bij de schadebepaling de planologische situatie tot uitgangspunt moet worden genomen, ofwel het daarvan afwijkende feitelijke gebruik.

De eigenaren van een woning met bijgebouwen te Linne hadden verzocht om vergoeding van planschade als gevolg van het bestemmingsplan Rijksweg 73-Zuid. Het college en de rechtbank hadden het verzoek afgewezen, omdat de woning in afwijking van de woonbestemming feitelijk als bedrijfsobject voor erotisch getinte horeca werd gebruikt en de woning aan dat gebruik zijn hoogste waarde ontleende. Die waarde werd niet aangetast door de planologische wijziging.

De eigenaren van de woning betoogden dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college zich bij het vaststellen van de schade op het feitelijk gebruik van de woning voor erotisch getinte horeca heeft mogen baseren. Volgens de eigenaren had de rechtbank miskend dat het algemeen bordeelverbod op 1 oktober 2000 is opgeheven en dat niet valt in te zien waarom de wijzigingsbevoegdheid van het oude bestemmingsplan niet meteen daarna is toegepast of het perceel in het nieuwe bestemmingsplan niet positief voor erotisch getinte horeca is bestemd. Daarom moest volgens de eigenaren van de bestemming woondoeleinden (met wijzigingsbevoegdheid) worden uitgegaan.
De Afdeling ging hierin niet mee. Dat de wijzigingsbevoegdheid niet meteen na de opheffing van het bordeelverbod is toegepast en het perceel in het nieuwe bestemmingsplan niet positief voor erotisch getinte horeca is bestemd, betekent volgens de Afdeling niet dat het college gehouden was om bij de waardebepaling de planologische situatie als uitgangspunt te nemen. De Afdeling vindt van belang dat de eigenaren niet betwisten dat een redelijk denkend en handelend koper in het licht van het door het gemeentebestuur gevoerde gedoogbeleid op de peildatum voldoende zekerheid had dat het feitelijk gebruik van het perceel voor erotisch getinte horeca zou kunnen worden voortgezet, dat het perceel op de peildatum een hogere waarde als bedrijfsobject dan als woonobject had en dat de planologische wijziging, uitgaande van het feitelijk gebruik, niet tot waardevermindering van het perceel heeft geleid. Ook volgens de Afdeling hadden de eigenaren door de planologische wijziging dus geen schade geleden.

Aan deze uitspraak mogen naar mijn oordeel geen al te ver strekkende conclusies worden verbonden. De Afdeling verwijst uitdrukkelijk naar het gedoogbeleid ten aanzien van “bordelen”. Bij andersoortig afwijkend gebruik zal voor de waardebepaling uitgangspunt moeten zijn dat de redelijk handelend koper wel degelijk rekening zal houden met de mogelijkheid van handhavend optreden tegen het afwijkende en dus illegale gebruik. De koper zal om die reden niet bereid zijn om veel meer dan de “bestemmingswaarde” te betalen.