Rapport over risico’s van zorgvastgoed bij corporaties

In mei 2015 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een interessant rapport uitgebracht over de risico’s van zorgvastgoed bij corporaties. Die risico’s zijn het gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving in de zorg. Dit kan leiden tot leegstand of lagere huuropbrengsten. Het CFV concludeert dat de risico’s  voor de corporatiesector als geheel beperkt zijn. Dat neemt niet weg dat bij een aantal individuele corporaties die relatief veel zorgvastgoed in hun portefeuille hebben de continuïteit onder druk kan komen te staan als gevolg van te nemen verliezen op zorgvastgoed. Het CFV doet in het rapport een aantal aanbevelingen voor corporaties om de risico’s op zorgvastgoed beheersbaar te maken. Lees hier het rapport.

Vervolgonderzoek

Voor het CFV zijn de resultaten van het onderzoek aanleiding om bij vijftien corporaties met zorgvastgoed een verdiepend toezichtonderzoek te starten. Die zijn inmiddels geselecteerd en geïnformeerd. Bij dit verdiepend onderzoek wordt gekeken of de corporaties de risico’s voldoende geanalyseerd hebben en of er adequate maatregelen zijn genomen. De waardering van het zorgvastgoed is daarbij een specifiek aandachtspunt. De bedrijfswaarde van zorgvastgoed is namelijk relatief hoog als gevolg van huurcontracten die tot stand kwamen onder de financiering van de AWBZ. De effecten van gewijzigde regelgeving zijn nog maar beperkt verdisconteerd in de bedrijfswaarde. Afhankelijk van de bevindingen kan dit leiden tot toezichtinterventies. Andere corporaties met zorgvastgoed worden aandachtig gevolgd via het reguliere toezichtproces. (bron: www.cfv.nl)

Protocol uitbreiding garantiestructuur sociale woningbouw

Het CFV verwijst in het rapport summier naar het voor corporaties belangrijke Protocol uitbreiding garantiestructuur sociale woningbouw (zie paragraaf 2.4.2, pag. 12 rapport). Dit Protocol is een privaatrechtelijk overeenkomst die in juni 1999 is gesloten tussen het Rijk, de VNG, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Aedes. In het Protocol is opgenomen dat het WSW risico’s voor verzorgingshuizen overneemt en nieuwe borgstellingen voor de financiering van verzorgingshuizen verstrekt. De minister van VWS heeft in ruil daarvoor een schadeloosstelling (saneringsvergoeding) verleend aan de desbetreffende corporatie bij een door de minister goedgekeurde sluiting of opgelegde sluiting. Als gevolg hiervan was het WSW bereid om de leningen van corporaties voor het verkrijgen van verzorgingshuizen te borgen en waren de corporaties bereid om de risico’s van verzorgingshuizen over te nemen.

Uit het Protocol volgt dat de saneringsvergoeding niet alleen aan de orde is ingeval er sprake is van een door de minister goedgekeurde sluiting of opgelegde sluiting op grond van een overheidsbesluit, maar tevens indien sprake is van capaciteitsvermindering van een verzorgingshuis op basis van een overheidsbeslissing. Het probleem is dat de wet- en regelgeving sinds 1999 is veranderd. Voorheen had de minister op grond van artikel 18a Wet Ziekenhuisvoorzieningen de bevoegdheid om een verzorgingshuis te sluiten of het aantal bedden of plaatsen in een ziekenvoorziening te verminderen met een door de minister aan te geven aantal. Dit artikel is op 1 januari 2006 komen te vervallen. Een vergelijkbaar artikel is niet teruggekomen. Wel kan de minister van VWS op basis van artikel 14 van de Wet toelating zorginstelling de toelating van een zorginstelling intrekken of (verder) beperken.

Het CFV volstaat in haar rapport met het opnemen van een kort citaat van de minister uit zijn Kamerbrief van 4 juni 2014 aan de Tweede Kamer. In deze brief heeft het kabinet het standpunt ingenomen dat het Protocol niet meer geldt. Daarmee zouden corporaties een belangrijke mogelijkheid zijn ontnomen om een beroep te doen op de schadeloosstelling uit het Protocol. Dit standpunt heeft voor onrust onder corporaties geleid. De woningcorporatie SOR uit Rotterdam diende zelfs een miljoenenclaim bij de overheid in. Daarop heeft de minister het Aanjaagteam langer zelfstandig wonen (AJT) om advies verzocht. Het CFV gaat hier in het rapport geheel aan voorbij en neemt terzake geen eigen standpunt in.

Schadeverhaal op de Staat

Inmiddels heeft het AJT op 6 mei 2015 advies uitgebracht. Het AJT heeft de minister geadviseerd om het Protocol in overleg met de betrokken partijen te beëindigen. Tevens heeft het AJT geadviseerd om corporaties met relatief veel zorgvastgoed extra aandacht te geven om de transformatieopgave van zorgvastgoed mogelijk te maken. Alvorens tot dit advies te komen heeft het AJT extern juridisch advies ingewonnen over de formele rechtsgeldigheid en de materiële uitwerkingskracht van het Protocol. Op basis van dit advies komt het AJT tot de conclusie dat het Protocol formeel nog steeds van kracht is, maar dat het Protocol geen materiële werking meer heeft. Dat is slecht nieuws voor de corporaties met zorgvastgoed. Op dit externe juridische advies valt echter het nodige af te dwingen. Critici stellen dat er sprake is van een doelredenering om tot een voor de overheid welgevallig advies te komen. Zie ook mijn artikel ‘Belangrijk advies aan minister Blok en staatssecretaris Van Rijn over het Protocol uitbreiding garantiestructuur sociale woningbouw’. De eerste corporaties hebben dan ook aangekondigd om de Staat te gaan dagvaarden om de schade te gaan verhalen. Wordt vervolgd.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. Robert Rijpstra MRICS, vastgoedadvocaat