Bij het bepalen van de waarde van de portefeuille werd door de heffingsambtenaar naar referentiewoningen verwezen welke zich niet lieten kwalificeren als referentiewoningen. Een lagere WOZ-waarde lijkt op het eerste gezicht niet interessant voor een corporatie. Echter een lagere WOZ-waarde kan bij verkoop van de huurwoning voorkomen dat kopers in ernstige (financiële) problemen raken. Ook zullen beleggers eerder bereid zijn om complexgewijs woningen van corporaties te kopen.
De zaak
In deze zaak betwiste de corporatie de WOZ-waarde van een groot aantal van haar sociale huurwoningen voor de kalenderjaren 2008 en 2009. Zij stelde onder meer dat de heffingsambtenaar van de gemeente referentiewoningen heeft gebruikt die helemaal niet kwalificeren als referentiewoning en daarmee tot een veel te hoge waarde kwam. Zo zaten er grote verschillen in het kwaliteits- en afwerkingsniveau van de vergelijkingsobjecten en de woningen van de corporatie. Daarnaast was er sprake van een groot verschil in de gebruiksmogelijkheden van de verdiepingsvloer. Bij de woningen van de corporatie was er bovendien sprake van een schuine kap op de eerste verdieping terwijl de referentiewoningen dit niet hebben. De rechter overweegt dat de bewijslast met betrekking tot de waarde van de woningen bij de heffingsambtenaar ligt. In die bewijslast is hij niet geslaagd. De rechtbank verklaart de beroepen van de corporatie gegrond en stelt de WOZ-waarden van de woningen fors naar beneden bij.
Voordelen van hoge WOZ-waarde
De praktijk leert dat veel corporaties om meerdere redenen geen belang hebben bij het aanvechten van een te hoge WOZ-waarde. In de eerste plaats leidt een hogere WOZ-waarde tot een hogere fiscale (openings)balans waardoor er op papier minder winst wordt gegenereerd en er derhalve minder vennootschapsbelasting behoeft te worden afgedragen. In de tweede plaats verschaft een hoge WOZ-waarde een corporatie meer financierings- en borgingsruimte bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In de derde plaats brengt een hogere WOZ-waarde voor een corporatie mee dat zij hogere huren kan vragen aan de huurders van haar woningen. De huurprijs ontwikkelt zich namelijk mede als afgeleide van de WOZ-waarde. Tot slot is gelet op de herbouwwaarde van een verzekerde woning een hoge WOZ-waarde economisch voordelig aangezien de herbouwwaarde een afgeleide is van de WOZ-waarde.
Nadelen van hoge WOZ-waarde
Een belangrijk nadeel van een hoge WOZ-waarde is de hogere belastingafdracht. Een ander nadeel doet zich voor op het moment een corporatie overgaat tot (grootschalige) verkoop van haar bestaand bezit. Als een corporatie woningen verkoopt met een WOZ-waarde die substantieel boven de marktprijs ligt, dan kan de koper – meestal de voormalige huurder die zich voor het eerst op de koopmarkt begeeft - door deze verkoop in ernstige (financiële) problemen raken. Kopers kunnen dan namelijk een veel hogere hypotheek afsluiten dan het onderpand daadwerkelijk waard is, omdat de geldverstrekkers bij het verstrekken van de hypotheek afgaan op de WOZ-waarde. Er ontstaat vervolgens een probleem wanneer de eigenaar overgaat tot vrijwillige verkoop van de woning. De verkoopprijs zal gebaseerd zijn op een taxatie op basis van de vrije marktwaarde, welke in een dergelijk geval lager zal liggen dan de WOZ-waarde. De hypotheek kan dan niet worden afgelost uit de gerealiseerde verkoopopbrengst.
Dit probleem speelt ook op het moment dat de rentevaste periode afloopt en de woning opnieuw wordt getaxeerd. Dit leidt in de praktijk tot schrijnende situaties. Corporaties kunnen zich moreel verantwoordelijk voelen om dergelijke situaties te voorkomen.
Een ander nadeel van een te hoge WOZ-waarde doet zich voor bij de verkoop van een complex van verhuurde woningen aan beleggers. In dat geval geldt op basis van een ministeriële regeling een plicht om de verkoopprijs op 90% van de leegwaarde of WOZ-waarde te stellen. Indien de WOZ-waarde veel hoger is dan de daadwerkelijke marktwaarde, dan zijn dergelijke transacties niet snel interessant voor beleggers.
Overigens is het voor corporaties sinds 1 november 2011 wel iets eenvoudiger geworden om complexgewijs woningen te verkopen, met name waar het gaat om woningen met huren die boven de huurprijstoeslaggrens liggen. Daarbij zijn corporaties ook niet meer verplicht een taxateur in te schakelen en kunnen zij er voor kiezen om de meest recente WOZ-waarde te gebruiken.
