Het betrof in die zaak een onteigening door de gemeente Den Haag van onder meer een perceel met daarop een bedrijfspand die de gemeente zelf in eigendom had. In dit pand aan exploiteerde de huurder een winkel in tropische groenten en levensmiddelen. Vanwege de titelzuiverende werking van onteigening heeft de gemeente zichzelf gedagvaard tot onteigening. De exploitant (huurder) van het bedrijfspand is als derdebelanghebbende in de onteigeningsprocedure tussengekomen.
Schadeloosstelling op basis van verplaatsing of liquidatie?
De onteigeningswet voorziet in art. 42, eerste lid, in een volledige schadeloosstelling voor de huurder van bedrijfsruimte.
Bij de vraag of de schadeloosstelling moet worden berekend op basis van voortzetting of liquidatie van de onderneming moet volgens vaste jurisprudentie worden gekozen voor de optie die ‘in de gegeven omstandigheden het meest in de rede ligt en, indien meerdere oplossingen even redelijk kunnen worden geacht, de oplossing die tot de minste schade leidt'. De maatstaf is wat iemand in de omstandigheden van de huurder, als redelijk handelend ondernemer zou doen indien hij zijn bedrijf niet meer in het gehuurde kan voortzetten (Zie bijv. HR 5 februari 1997, NJ 1997/290 ‘Van Doorn-Staat’).
De rechtbank had in deze zaak in navolging van de door de rechtbank benoemde deskundigen de schadeloosstelling berekend op basis van verplaatsing van de winkel in tropische groenten en levensmiddelen naar een bestaande winkelruimte elders.
Geen nieuwe onderneming of verbetering na eerste tervisielegging
De gemeente stelde zich op het standpunt dat de onderneming in december 2004 feitelijk was geliquideerd en dat aldus sprake was van een nieuwe onderneming of van een verbetering na de eerste tervisielegging, waarmee op grond van art. 91 en 39 onteigeningswet geen rekening wordt gehouden.
De rechtbank is er daarentegen van uitgegaan dat ten tijde van de onteigening de onderneming nog steeds door de betreffende huurder werd gedreven en dus niet was gestaakt. De uiterlijke verbeteringen in de bedrijfsvoering in de periode na december 2004 gaan niet verder dan een noodzakelijke verandering in de bedrijfsvoering, die niet abnormaal is te noemen, aldus de rechtbank. In navolging van de deskundigen oordeelde de rechtbank dat het aannemelijk is dat een broer van de huurder voor rekening en risico van de huurder voor de duur van diens detentie de winkel drijft.
De rechtbank oordeelde dat in het licht van het partijdebat en het definitieve deskundigenrapport de gemeente haar te bewijzen aangeboden stelling, dat de onderneming feitelijk in december 2004 is geliquideerd, nader met feiten had dienen te onderbouwen, maar dit in onvoldoende mate heeft gedaan.
De Hoge Raad oordeelt dat die beslissing niet onbegrijpelijk is en ook niet nader behoefde te worden gemotiveerd.
Kapitalisatiefactor
Bij de berekening van de jaarlijks terugkerende inkomensschade van de huurder is het gebruikelijk de jaarlijks terugkomende schade te kapitaliseren om uitkering in één keer mogelijk te maken. De begrote jaarlijkse schade wordt vermenigvuldigd met een bepaalde factor. De hoogte van de kapitalisatiefactor hangt nauw samen met de sterkte van het recht dat men op de onroerende zaak heeft. Het eigendomsrecht is het sterkste recht en is niet aan een termijn gebonden. Hierop wordt in de regel een factor 10 toegepast. Een huurrecht is echter van tijdelijke aard. Bij de bepaling van de schadeloosstelling voor de huurder moet op grond van art. 42, lid 1 onteigeningswet rekening worden gehouden met de kans dat de huurverhouding bij het verstrijken van de overeengekomen duur van de overeenkomst zou hebben voortgeduurd. In het verlengde daarvan wordt de blijvende jaarlijkse schade van de huurder van bedrijfsruimte in de regel vergoed met factor 7 als de standaard kapitalisatiefactor voor huur.
In navolging van de deskundigen is de rechtbank ook hier uitgegaan van de kapitalisatiefactor 7.
De gemeente heeft zich tegen toepassing van factor 7 in dit geval verzet, omdat
- deze factor slechts is te hanteren in een normale situatie van bedrijfsruimtehuur, waarin na tweemaal een periode van vijf jaar de huur voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, terwijl hier echter (vanaf het verstrijken van de periode van tweemaal vijf jaar) een huur van jaar tot jaar is overeengekomen;
- dat bovendien sprake is van een beperkte genotsverwachting: onteigend wordt op basis van een stadsvernieuwingsplan van 1989 en het bestemmingsplan van 1996, zodat de gemeente – de onteigening weggedacht – de huur tegen 1 maart 2006 had kunnen opzeggen op grond van art. 7:296 BW, terwijl de gemeente het pand destijds heeft verworven met het oog op uitvoering van de stadsvernieuwing en in dat kader ook de huurovereenkomst met de huurder is aangegaan.
De rechtbank had overwogen dat bij het aangaan van de huurovereenkomst geen sprake was van een dermate beperkte genotsverwachting dat in redelijkheid niet had mogen worden uitgegaan van de gebruikelijke kapitalisatiefactor 7. Sinds het begin van de jaren ’90 was immers bekend dat het onderhavige projectgebied was betrokken in de voorgenomen stadsvernieuwing, en voorts geldt dat de onteigening mede plaatsvindt ter uitvoering van in 1992 en 1996 vastgestelde stadsvernieuwingsplannen. Gelet op het rechtskarakter van de overeenkomst en de rechtspositie van de huurder dient volgens vaste jurisprudentie factor 7 te worden gehanteerd, aldus de rechtbank.
Ook de Hoge Raad oordeelt dat terecht factor 7 tot uitgangspunt is genomen. Volgens de Hoge Raad was geen sprake van bijzondere omstandigheden die nopen tot toepassing van een andere factor. De Hoge Raad neemt daarbij nog in aanmerking dat ten tijde van de onteigening de huurverhouding reeds ruim vijftien jaar bestond en voor onbepaalde tijd gold.
Verlies van aangrenzende ruimten
Huurder heeft zich ten slotte nog op het standpunt gesteld dat hij schade heeft geleden door het verlies van het gebruik van de aan het onteigende grenzende ruimten en dat dat een rechtstreeks gevolg zou zijn van de onteigening van het door hem gehuurde pand. De rechtbank oordeelde echter, aansluitend bij de deskundigen, dat onvoldoende causaal verband bestaat tussen de onteigening en de mogelijk geleden schade als gevolg van het gebruik van de aangrenzende ruimten. Volgens de huurder heeft de rechtbank daarmee miskend dat de onteigening rechtstreeks en noodzakelijk tot gevolg heeft dat hij geacht moet worden te zijn gedwongen, als redelijk handelend ondernemer, de onderneming in haar geheel elders voor te zetten.
De Hoge Raad oordeelt dat de rechtbank niet heeft miskend dat de schade die de huurder lijdt doordat bij de verplaatsing van zijn gehele onderneming ook de in aangrenzende ruimten aanwezige kantoor- en magazijnruimten moeten worden ontruimen. Daarbij is van belang dat de rechtbank heeft aangenomen dat de door de huurder bedoelde extra kosten van de ‘algehele verplaatsing van het bedrijf’ begrepen waren in het bedrag van € 5.000,-- ter zake van het overbrengen van inventaris en voorraad naar vervangende ruimte en aansluiting daar van nutsvoorzieningen en dat, voor zover huurder het oog mocht hebben op andere kosten, deze niet als gevolg van de onderhavige onteigening kunnen worden beschouwd.
Conclusie: tijdelijke exploitatie door ander dan huurder voor rekening en risico van huurder geen nieuwe onderneming of verbetering na eerste tervisielegging
Kortom, de tijdelijke exploitatie (waarneming) door een ander dan de huurder zelf, voor rekening en risico van de huurder, maakt niet dat sprake is van een nieuwe onderneming of verbetering na eerste tervisielegging. Ook niet indien sprake is van duidelijke uiterlijke verbeteringen in de bedrijfsvoering.
De Hoge Raad heeft bovendien bevestigd dat bij de berekening van de inkomensschade van de huurder van bedrijfsruimte kan worden gekapitaliseerd met de factor 7, tenzij de bijzondere omstandigheden van het geval nopen tot toepassing van een andere factor. Stadsvernieuwingsplannen die dateren van vóór het aangaan van de huurovereenkomst leveren niet zonder meer een beperkte genotsverwachting op, zeker niet als sprake is van aanzienlijk tijdsverloop sinds de vaststelling van deze plannen.