Staatssteun aan woningcorporaties – Wat mag wel en wat mag niet (meer)

In december 2009 heeft de Europese Commissie in een beschikking (steunmaatregels E 2/2005 en N 642/2009) uiteengezet onder welke voorwaarden staatsteun mag worden verleend aan woningcorporaties (hierna “woco´s”). De beschikking heeft zowel betrekking op bestaande steunmaatregelen als een nieuwe steunmaatregel.

Bestaande steunmaatregelen  (staatssteunzaak E 2/2005)
Vanaf juli 2005 heeft Nederland met de Europese Commissie overleg gevoerd over staatssteun aan woningcorporaties. Onderwerp van discussie waren de navolgende bestaande steunmaatregelen:
a) Staatsgaranties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor door woco´s af te sluiten leningen
b) Steun van het Centraal Fonds Huisvesting in de vorm van reguliere projectsteun en rationalisatiesteun
c) De verkoop van land door decentrale overheden onder de marktprijs
d) De mogelijkheid voor woco´s om te leden van de Bank Nederlandse Gemeenten.

De Europese Commissie was van mening dat aller drie de maatregelen zijn aan te merken als staatssteun. Om deze reden werd Nederland verzocht de financiering van woco´s in overeenstemming met de staatssteunregels te brengen. In dit kader verlangde de Europese Commissie:

- Sociale huisvesting mag enkel ter beschikking worden gesteld aan een duidelijk gedefinieerde groep van minder draagkrachtige of sociaal zwakkere burgers

- Commerciële activiteiten van woco´s moeten tegen marktconforme voorwaarden worden verricht

- Het aanbod van sociale huisvesting moet afgestemd zijn op de vraag naar de huisvesting.

Nederland heeft na uitgebreide onderhandelingen een pakket van maatregelen voorgesteld die door de Europese Commissie in voornoemde beschikking in december uiteindelijk zijn geaccepteerd. Het pakket maakt onderscheid tussen (i) de bouw en verhuur van woningen aan individuele burgers, (ii) infrastructuur en (iii) de bouw en verhuur van maatschappelijk vastgoed. Ten aanzien van deze activiteiten is bepaald dat onder strikte voorwaarden staatssteun mag worden gegeven.

Ad (i)
Een woco wordt verplicht minimaal 90% van haar woningen te verhuren aan burgers die op het moment van toewijzing van de woning een jaarlijks belastbaar  inkomen hebben van niet meer dan € 33.000,– en de maximale huur mag niet hoger zijn dan € 647,53 (“de 90-10 eis”). In uitzonderlijke gevallen mogen er meer woningen aan burgers met een hoger jaarlijks belastbaar  inkomen dan € 33.000,–. In 2010 zal door Centraal Fonds Huisvesting worden gecontroleerd of afzonderlijke woco´s aan de 90-10 eis voldoen. Vanaf 2011 zal dit toezicht worden overgenomen door een nieuwe toezichtsautoriteit. Indien een woco niet aan de 90-10 eis voldoet, moet de te veel ontvangen steun worden terugbetaald. Hierbij mag overigens wel rekening worden gehouden met een redelijke winst.

Ad (ii)
Steun voor infrastructuur is toelaatbaar, mits deze infrastructuur direct verbonden is met de sociale huisvesting of het maatschappelijk vastgoed.

Ad (iii)
In de beschikking heeft de Europese Commissie gedefinieerd in welke gevallen staatssteun mag worden gegeven voor de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. Het gaat daarbij onder andere om buurthuizen, dorps- en wijkbibliotheken, kleinschalige culturele activiteiten en zorgsteunpunten. De voorwaarde is wel dat de steun beperkt is tot de minimaal noodzakelijke bijdrage, dat het maatschappelijk vastgoed tegen een lagere dan marktconforme prijs aan de gebruikers wordt verhuurd  en dat de werken door de woco´s worden aanbestreed. Bedacht dient te worden dat de zogenaamde “commerciële plinten” niet als maatschappelijk vastgoed worden aangemerkt en daarmee dus niet (langer) voor steun in aanmerking komen.

Ten einde kruissubsidiëring  te voorkomen zullen woco´s hun sociale en commerciële activiteiten overeenkomstig de transparantierichtlijn (in Nederland opgenomen in hoofdstuk 3a Mededingingswet) gescheiden moeten administreren.

De minister van VWS heeft de Tweede Kamer inmiddels over de uitkomst van de onderhandelingen geïnformeerd en uiteengezet hoe de afspraken worden ingevuld. De 90-10 eis zal bij AMvB worden vastgesteld. Hoewel dit niet uit de brief van de minister aan de Tweede Kamer blijkt, moet worden aangenomen dat in deze AMvB ook het toezicht zal worden geregeld. Het zelfde zal hebben de gelden voor de regels omtrent infrastructurele projecten en maatschappelijk vastgoed.

Nieuwe steunmaatregel  (staatsteunzaak N 642/2009)
Naast de hiervoor genoemde bestaande maatregelen, heeft Nederland ook een nieuwe steunmaatregel voor woco´s bij de Europese Commissie gemeld. Het gaat daarbij om bijzondere projectsteun voor 40 in het Besluit Centraal Fonds Volkshuisvesting genoemde wijken. Voor de steunmaatregel is gedurende 10 jaar € 250 miljoen beschikbaar, die wordt opgebracht door woco´s die buiten de probleemgebieden werkzaam zijn. De individuele subsidies zullen door het Centraal Fonds Volshuisvesting worden verstrekt. De Europese Commissie is met nieuwe steunmaatregel akkoord mits de steun wordt aangewend voor:

i) de bouw en verhuur van woning voor burgers die niet meer dan € 33.000,– en waarvan de huur niet meer bedraagt dan € 647,53, of

ii) de bouw en verhuur van maatschappelijk vastgoed.

Opmerkelijk is dat de steun niet mag worden aangewend voor infrastructuur die wel in aanmerking komt voor de hiervoor besproken bestaande steun.