Start van de bouw en boete

Het startmoment van de bouw is een belangrijk moment voor een aannemer en een koper. Zo is dit moment bepalend voor de betalingen waar de aannemer recht heeft, voor het bepalen van de datum van oplevering, maar ook het mogelijk verbeurd zijn van een boete. Op 9 juni 2010 oordeelde de Raad van Arbitrage wat nu eigenlijk onder “het starten van de bouw van een appartementencomplex” moet worden verstaan. Lees hier...

In deze zaak stelden de kopers van een nieuwbouwappartement dat de bouw van het appartementencomplex zou zijn aangevangen op 7 november 2003, omdat dit per brief aan hen zou zijn bevestigd door de aannemer op 21 november 2003. Deze brief dient volgens de kopers te worden beschouwd als een schriftelijke mededeling in de zin van artikel 5 van de GIW koop-/aannemingsovereenkomst. Op grond van dit artikel dient de aannemer namelijk het appartement binnen 250 werkbare werkdagen op te leveren ná de aanvang van de bouw van het pand. Daarbij is de aannemer verplicht om binnen 8 dagen na de aanvang van deze bouw de kopers hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen. Die schriftelijke mededeling was volgens de kopers de brief van 21 november 2003, zodat hun appartement uiterlijk op 16 februari 2005 opgeleverd had moeten worden. Omdat het appartement uiteindelijk pas op 7 juli 2005 is opgeleverd, is de bouwtermijn met 141 dagen overschreden en stellen de kopers recht te hebben op betaling van een boete van EUR 18.087,48.

De arbiter ziet dit anders. Volgens de arbiter moet onder “start van de bouw” worden verstaan: het daadwerkelijk starten van de (grond)werkzaamheden ten behoeve van het uiteindelijk te bouwen gebouw (zoals heien van palen, etc.). Anders dan de kopers betogen vallen sloopwerkzaamheden hier in beginsel niet onder. Op basis van de feitelijke situatie is de Raad van Arbitrage vervolgens van oordeel dat er op 7 november 2003 geen sprake was van een start van de bouw in de zin van artikel 5 van de overeenkomst.

Maar op 21 november 2003 heeft de aannemer zelf schriftelijk medegedeeld “met de bouw van de appartementen te zijn begonnen”. De arbiter onderzoekt in hoeverre de kopers te goeder trouw op deze verklaring mochten afgaan. Met andere woorden: heeft de brief van 21 november 2003 te gelden als verklaring ex artikel 5 van de overeenkomst? Die vraag beantwoordt arbiter ontkennend. Gebleken is namelijk dat er bij de kopers onzekerheid was over de algehele voortgang van de bouw. Er zouden wellicht niet genoeg appartementen zijn (voor)verkocht om te starten met de bouw van het appartementcomplex. Uitsluitsel hierover was ook nodig, zo verklaarden kopers, voor de bank. Gelet hierop acht de arbiter het dan ook aannemelijk dat de mededeling in de brief van 21 november 2003 dat met de bouw is begonnen, moet worden bezien in het licht van deze achtergrond en niet in het kader van artikel 5 van de overeenkomst.

Feit blijft echter dat de aannemer geen andere mededeling over de aanvang van de bouw heeft gedaan. Daardoor blijft de bepaling van de aanvangsdatum partijen verdeeld houden. De arbiter oordeelt dat alsdan de factuurdatum van de 1e betalingstermijn van de aannemer van doorslaggevend belang is. Die eerste termijn mag op grond van de overeenkomst namelijk worden gefactureerd “zodra met de bouw van het hoofdgebouw een aanvang is gemaakt”. Omdat de vervaldatum van deze factuur gedateerd is op 7 mei 2004, acht arbiter voldoende vast komen te staan dat 7 mei 2004 (en niet 21 november 2003) dient te worden aangemerkt als startdatum voor de bouw. Het aantal werkbare werkdagen is daardoor niet overschreden. De kopers worden in het ongelijk gesteld.