De huurder stelt dat de hiermee gemoeide slechte bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling heeft geleid tot omzet- en winstderving. Huurder stelt dat sprake is van een gebrek en vordert huurprijsvermindering en schadevergoeding. Het Hof ’s-Gravenhage is het met de huurder eens.
Tegenvallende bezoekersaantallen
De wet kwalificeert ‘een gebrek’ als een staat of eigenschap van een zaak of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De gemeente Den Haag verwijst in dit verband naar een arrest van de Hoge Raad waaruit volgt dat tegenvallende bezoekersaantallen in het algemeen niet kunnen worden aangemerkt als een omstandigheid die de verhuurder valt toe te rekenen. Er is dan geen sprake van een gebrek.
Het Hof ziet dit anders. Het Hof oordeelt dat de gemeente miskent dat niet de tegenvallende bezoekersaantallen het probleem zijn, maar dat de tegenvallende bezoekers aantallen het gevolg zijn van een probleem, te weten onvoldoende bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het gehuurde. Dit is een probleem volgens het Hof toe te rekenen aan de gemeente, omdat zij uit hoofde van haar publieke taak verantwoordelijk is voor de openbare ruimte. De gemeente heeft het ook in haar macht om tegen inbreuken op de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het strandpaviljoen op te treden. Daarnaast weegt het Hof mee dat de gemeente bij het verlengen van de privaatrechtelijke huurovereenkomst de huurder niet heeft ingelicht over de opstaande herstructurering, terwijl de gemeente uit hoofde van haar publiekrechtelijke taken wel met deze informatie bekend was. De tegenwerping van de gemeente dat het onwaarschijnlijk is dat de huurder niet op de hoogte was van de herstructureringsplannen, brengt volgens het Hof niet mee dat de huurder concreet zicht had op de effecten van die plannen op het huurgenot.
Commentaar
Het arrest van Hof is van belang voor verhurende overheden en voor huurders die van overheden huren. In zijn algemeenheid geldt dat werkzaamheden in het openbare gebied tot een algemeen maatschappelijk risico behoren, tenzij de gevolgen voor de betrokkene onevenredig zwaar zijn. Een ‘doorsnee’ verhuurder heeft op dit onderdeel in beginsel geen waarschuwingsplicht. Uit dit arrest volgt dat dit onder omstandigheden voor een gemeente anders kan liggen en krachtens verkeersopvattingen aan haar kan worden toegerekend. Gemeenten doen er verstandig aan om zich hiervan bewust te zijn bij het sluiten van privaatrechtelijke huurovereenkomsten. Overigens valt niet uit te sluiten dat de Hoge Raad hierover anders denkt. Cassatie is ingesteld.
