De zaak
Partijen hebben een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de koop van grond en de bouw van een eengezinswoning. In de technische omschrijving is opgenomen dat de woningen geleverd worden met een warmte-koude-opslagsysteem (WKO). De woningen zijn uiteindelijk opgeleverd met een conventioneel verwarmingssysteem en een zonneboiler en optioneel uit te breiden met een airco. Kopers vorderen schadevergoeding van de ontwikkelaar. De schade bestaat volgens hen uit verminderd gebruiksgenot, comfortverlies en ruimteverlies. De ontwikkelaar wijst de vorderingen van kopers af en ook de arbiters in eerste aanleg wijzen de vorderingen van kopers af.
Noodzakelijke wijziging
In artikel 6 van de algemene voorwaarden is bepaald dat de ontwikkelaar gerechtigd is tijdens de (af)bouw die wijzigingen in het bouwplan aan te brengen, waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning; deze wijzigingen zullen geen der partijen enig recht geven tot het vragen van vergoeding van mindere of meerdere kosten. De ontwikkelaar stelt dat het vervangen van de WKO een noodzakelijke wijziging is, omdat de WKO niet adequaat kan functioneren nu er maar 43 in plaats van 400 woningen worden aangesloten. Vanwege de crisis is het ook niet te verwachten dat er spoedig meer woningen verkocht en opgeleverd zullen worden. De kopers betwisten dat het een noodzakelijke wijziging is, omdat het volgens hen wel mogelijk is tijdelijk een andere oplossing te kiezen totdat er wel voldoende woningen kunnen worden aangesloten op de WKO. Ook is het volgens hen mogelijk iedere koper een individueel systeem te geven.
De appelarbiters zijn, net als de arbiters in eerste aanleg, van oordeel dat er sprake is van een noodzakelijke wijziging. De leverancier van de WKO heeft zich tijdens de bouw uit het project teruggetrokken, onder meer omdat de WKO onrendabel is bij slechts 43 woningen. Volgens arbiters kon er vervolgens van de ontwikkelaar in redelijkheid niet verwacht worden dat hij op zoek zou gaan naar een andere leverancier. Dit zou tijd, vertraging en dus kosten met zich meebrengen en ook zou het punt van rendabiliteit opnieuw tot problemen leiden. De door kopers voorgestelde tijdelijke en individuele oplossingen achten appelrechters niet realistisch, op zowel bouwtechnische, installatietechnische en financiële gronden.
Afbreuk aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid
Nu er sprake is van een noodzakelijke wijziging moet nog beoordeeld worden of deze wijziging geen afbreuk doet aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning. De arbiters in eerste aanleg oordeelden dat er niet in algemene zin geoordeeld kan worden of een alternatief systeem gelijkwaardig is, omdat er geen gelijkwaardige oplossingen zijn voor het aansluiten van minder dan 400 woningen. De optioneel te kiezen airco beoordelen de arbiters in eerste aanleg als een aanmerkelijke verbetering.
Omdat de airco ook als meerwerk werd aangeboden bij het WKO-systeem, is er van een verbetering naar het oordeel van de appelarbiters echter geen sprake. De wijziging is door appelarbiters wel als noodzakelijk aangemerkt, maar dit neemt niet weg dat deze voorziening, getoetst aan de randvoorwaarde waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning, afbreuk heeft gedaan aan de oorspronkelijke opzet. Dat geldt in bijzonder voor de aspecten waarde en bruikbaarheid. In die zin heeft de ontwikkelaar dan ook niet voldaan aan hetgeen in artikel 6 van de algemene voorwaarden is bepaald. De kopers hebben naar het oordeel van appelarbiters dan ook recht op financiële compensatie.