Tot welk moment kan een verhuurder nadat hij de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte heeft opgezegd een beëindigingsvordering instellen?

Wanneer een verhuurder van zogenaamde 290-bedrijfsruimte de huurovereenkomst opzegt, is die overeenkomst daarmee zonder instemming van de huurder nog niet beëindigd. Om dat te bewerkstelligen moet ná de opzegging door de verhuurder nog een vordering bij de kantonrechter worden ingediend. Dit voorschrift is neergelegd in artikel 7:295 van het Burgerlijk Wetboek. De beëindigingsvordering kan door de verhuurder bij de kantonrechter worden ingesteld, indien hij zes weken na de opzegging van de huurder geen schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat die huurder in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt. Een huuropzegging moet zijn gebaseerd op de in de wet opgesomde (opzeggins)gronden, en hetzelfde geldt voor de beëindigingsvordering. Na het instellen van de vordering kan de rechter het tijdstip vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Het is dus van belang om al in de opzegging uitputtend de gronden op de sommen waarop die opzegging geschiedt, want wanneer de opzegging eenmaal is gedaan zal in de beëindigingsvordering bij de kantonrechter geen nieuwe (opzeggings)grond meer kunnen worden aangevoerd.

Tijdstip instellen vordering
De vraag dient zich dan aan op welk moment een beëindigingsvordering moet worden ingesteld c.q. nog mag worden ingesteld. Moet een dergelijke vordering zijn ingesteld vóór het tijdstip waartegen is opgezegd en verliest de opzegging van de huurovereenkomst haar werking als dat niet gebeurt. Daarover heeft de Hoge Raad zich op 12 juni 2009 uitgesproken (in zijn arrest met LJN- nummer BI0070).

Het ging om een zaak waarin de verhuurder de huur van 290-bedrijfsruimte had opgezegd omdat hij het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik. De opzegging zelf werd eind december 2003 gedaan en er werd opgezegd tegen 1 januari 2005. Na opzegging dient zoals gezegd nog een beëindigingsvordering bij de kantonrechter te volgen. De dagvaarding waarmee die vordering werd ingeleid, werd door verhuurder pas op 21 juli 2005 aan huurster betekend. De datum waartegen was opgezegd was toen dus al ruim een half jaar verstreken.
De vordering werd door de kantonrechter toegewezen, maar huurster ging in hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem en het hof was van mening dat de beëindigingsvordering in ieder geval had moeten worden ingesteld op een tijdstip dat lag vóór het verstrijken van de datum waartegen was opgezegd (in dit geval dus voor 1 januari 2005).

Géén rechtsverwerking
De Hoge Raad heeft met dat oordeel nu korte metten gemaakt: ook na het verstrijken van de datum waartegen is opgezegd kan een beëindigingsvordering door de verhuurder worden ingesteld. Er kunnen natuurlijk altijd omstandigheden zijn waardoor dat oordeel anders wordt, maar door enkel tijdsverloop zal de verhuurder zijn rechten in dat kader niet snel verspelen. Daar  is meer voor nodig, bijvoorbeeld een verklaring of gedraging van de verhuurder waaruit blijkt dat deze het voornemen tot beëindiging heeft laten varen.

Conclusie
Kortom, mocht een huurder zich erop beroepen dat de verhuurder niet-ontvankelijk zou zijn in zijn beëindigingsvordering omdat de datum waartegen is opgezegd al is verstreken, dan is dat argument met het arrest van de Hoge Raad in de hand voortaan gemakkelijk te weerleggen. Er zal echter wel voor moeten worden gewaakt dat door andere gedragingen geen rechten worden verwerkt.