Uitspraak Europese Hof van Justitie inzake BTW-levering en de gevolgen voor de vastgoedmarkt

Op 19 november 2009 heeft het Europese Hof van Justitie antwoord gegeven op vragen die gesteld zijn door de Hoge Raad in de zaak Don Bosco Onroerend Goed B.V. (hierna Don Bosco) tegen de staatssecretaris van Financiën.



De casus

De Stichting Leusderend (verkoper) heeft aan Don Bosco (koper) een perceel grond verkocht waarop een tweetal oudere gebouwen stonden (voormalig schoolgebouw met internaat). Koper wil de opstallen volledig slopen en nieuwbouw realiseren. Koper en verkoper komen overeen dat verkoper een sloopvergunning aanvraagt en de gebouwen laat slopen. De koper zal de kosten hiervan dragen door de koopsom met deze kosten te verhogen. Na ontvangst van de sloopvergunning begint de aannemer met de sloopwerkzaamheden. Op diezelfde dag, in de loop van de middag, wordt de akte van levering gepasseerd. Op dat moment was slechts een deel van de gebouwen gesloopt.

Koper is van mening dat de overdracht is belast met omzetbelasting en dat er voor de overdrachtsbelasting een vrijstelling geldt. De belastinginspecteur is echter van mening dat het gaat om bebouwde grond, zodat de overdracht is belast met overdrachtsbelasting en vrijgesteld van omzetbelasting. De inspecteur legt een naheffingsaanslag op, waartegen koper bezwaar maakt. De kwestie wordt voorgelegd aan het Gerechtshof, die de inspecteur in het gelijk stelt. Tegen deze uitspraak wordt cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Alvorens de Hoge Raad arrest wijst, stelt zij prejudicïele vragen aan het Europese Hof van Justitie.

De huidige Nederlandse wetgeving

In zijn algemeenheid is de levering van onroerende zaken vrijgesteld van omzetbelasting. De Wet op de omzetbelasting maakt echter een uitzondering voor de levering van bouwterreinen en nieuw vervaardigde onroerende zaken. Voor de levering hiervan is wel omzetbelasting verschuldigd. Als bouwterrein wordt aangemerkt onbebouwde grond.

a. waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden;

b. ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond;

c. in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; of

d. ter zake waarvan een bouwvergunning is verleend;

Alles met het oog op de bebouwing van de grond.

Blijkens de Wet en de tot nog toe geldende jurisprudentie dient de grond op het moment van leveren onbebouwd te zijn, wil sprake zijn van een bouwterrein. Als er sprake is van levering van een bouwterrein dan geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting, omdat de overdracht van rechtswege is belast met omzetbelasting.

Aangezien op het moment van levering de opstallen nog niet volledig gesloopt waren en er derhalve geen sprake was van onbebouwde grond, zijn de belastinginspecteur en het Gerechtshof van mening dat de overdracht is belast met overdrachtsbelasting en dat geen beroep op de vrijstelling kan worden gedaan, omdat geen omzetbelasting is verschuldigd.

Prejudiciële vraag

De Hoge Raad legt aan het Europese Hof van Justitie de vraag voor of de levering van een perceel grond waarop een gebouw staat dat moet worden gesloopt teneinde op die plaats een nieuw bouwwerk op te richten en waarvan de sloop reeds een aanvang heeft genomen vóór de levering, is vrijgesteld van omzetbelasting.

Het antwoord van het Hof van Justitie

Het Europese Hof van Justitie is van mening dat, op basis van de afspraken zoals opgenomen in de koopovereenkomst, de levering van een perceel grond waarop nog een gebouw staat dat moet worden gesloopt om plaats te maken voor een nieuw bouwwerk, welke sloop reeds is aangevangen vóór die levering, en de sloop van het oude gebouw, vanuit het oogpunt van de BTW, als één handeling moet worden beschouwd. De levering en de sloop zijn in casu zo nauw met elkaar verbonden dat er eigenlijk maar één doel was: de levering van onbebouwde grond. Het is niet van belang hoever de sloop van het oude gebouw op het moment van juridische levering van het perceel grond is gevorderd.

De levering van een perceel grond waarop nog een oud gebouw staat dat moet worden gesloopt om op die plaats een nieuw bouwwerk op te richten, welke sloop, waarvoor de verkoper instaat, reeds een aanvang heeft genomen vóór deze levering is belast met omzetbelasting.

Gevolg uitspraak

Deze uitspraak heeft tot gevolg dat niet meer gekeken moet worden naar de feitelijke staat van de onroerende zaak op het moment van leveren om te bepalen of de overdracht is vrijgesteld van BTW. Er moet (ook) gekeken worden naar de samenhang van de overeenkomsten die partijen sluiten (koop en sloop). Pas op het moment dat de Hoge Raad arrest heeft gewezen, zijn de gevolgen voor de Nederlandse praktijk zeker. Tot dat moment is het raadzaam bij een dergelijke overdracht nauw overleg te voeren met uw juridisch en/of fiscaal adviseur.