Heeft u als zekerheid voor een vordering van een schuldenaar een zekerheidsrecht in de vorm van een grondschuld of hypotheekrecht verkregen ten aanzien van onroerend goed in Duitsland?
En wenst u dit recht uit te winnen? Dan verschilt de procedure behoorlijk van de procedure in Nederland.
Procedure in Duitsland
Om de procedure op te starten dient u – of uw advocaat – een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank (Amtsgericht) in het district waar het onroerend goed is gelegen. Bij dit verzoekschrift dient de originele executoriale titel betreffende het zekerheidsrecht ingediend te worden.
De executoriale titel moet aan een aantal eisen voldoen en moet aan de schuldenaar betekend zijn.
Voldoen de titel en het verzoekschrift aan de eisen van de rechtbank dan zal de rechtbank de procedure in behandeling nemen en een deskundige opdracht geven om een taxatierapport van het onroerend goed op te stellen. De deskundige stelt vervolgens zijn rapport op. Dit kan een aantal weken en soms zelfs maanden duren. Het rapport wordt aan de schuldenaar en de schuldeiser, welke het verzoek omtrent de executieveiling heeft ingediend, betekend. Beide partijen hebben nu de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de hoogte van de vastgestelde waarde. Indien geen bezwaar wordt gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van het onroerend goed, op grond van het rapport, vast. Hierna wordt een datum voor de veiling van het onroerend goed bepaald.
Uiteraard kan de schuldeiser de procedure te allen tijde beëindigen, bijvoorbeeld omdat de schuldenaar betaalt of omdat er een koper is gevonden die het onroerend goed onderhands koopt. Een onderhandse koop levert regelmatig een hogere opbrengst op en heeft daarom in beginsel de voorkeur. Voorwaarde hiervoor is dat de schuldenaar zijn medewerking verleent. Echter kent het Duitse systeem, in tegenstelling tot het Nederlandse systeem, niet de mogelijkheid om via de veilingnotaris het onroerend goed onderhands te verkopen. In Nederland kan tot 14 dagen voor de veilingdatum elke gegadigde een onvoorwaardelijke schriftelijke bieding indienen bij de veilingnotaris. Voor een verkoop op deze manier heeft de veilingnotaris de aanvaarding van de schuldeiser als ook de schuldenaar nodig en is een koopovereenkomst pas geldig als de voorzieningenrechter van de rechtbank de koopovereenkomst goedkeurt. In Duitsland zal een onderhandse verkoop volgens de algemene regels plaatsvinden waarbij de schuldenaar als eigenaar het onroerend goed dient te verkopen. Wel heeft hij hiervoor de toestemming van de schuldeiser nodig.
In Nederland wordt de woning in het openbaar geveild in de veilingzaal. De veiling in Nederland vindt plaats in twee fasen: eerst vindt de inzet plaats (bij opbod), en daarna de afslag (bij afmijning). Normaliter vinden inzet en afslag na elkaar in één zitting plaats. Anders in Duitsland waar de veiling van het onroerend goed bij de rechtbank plaatsvindt. Elk onroerend goed wordt in een individuele zitting geveild. In Nederland vervult de notaris een centrale rol in het veilingtraject, in Duitsland wordt de procedure door een medewerker van de rechtbank geleid (“Rechtspfleger”). Deze medewerker is geen rechter maar wel juridisch geschoold. Na het begin van de veiling kunnen de aanwezigen gedurende tenminste 30 minuten hun bod uitbrengen. In een eerste veiling dient de rechtbank de wettelijke ondergrens van 50% van de vastgestelde waarde in acht te nemen. Biedt iemand onder dit bedrag dan mag het onroerend goed op grond van de wet niet worden verkocht. Na het einde van de veiling beginnen de onderhandelingen omtrent de toewijzing. Indien de schuldeiser tevreden is met de hoogte van het hoogste bod, kan hij het bod gunnen. Het onroerend goed wordt dan aan de bieder met het hoogste bod verkocht. Indien de schuldeiser niet tevreden is kan hij afhankelijk van de hoogte van het hoogste bod en de gekozen strategie een vetorecht inroepen of de procedure voor maximaal zes maanden seponeren.
Het is belangrijk om op voorhand een strategie te kiezen. Ten aanzien van de tweede veiling wordt bepaald of de wettelijke ondergrenzen voor een bod zullen blijven bestaan of niet. Er is dus een aantal verschillende mogelijkheden.
Uitwinnen van een "Grundschuld" of een "hypotheek" in Duitsland
Heeft u als zekerheid voor een vordering van een schuldenaar een zekerheidsrecht in de vorm van een grondschuld of hypotheekrecht verkregen ten aanzien van onroerend goed in Duitsland?En wenst u dit recht uit te winnen? Dan verschilt de procedure behoorlijk van de procedure in Nederland.Procedure in DuitslandOm de procedure op te starten dient u – of uw advocaat – een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank (Amtsgericht) in het district waar het onroerend goed is gelegen. Bij dit verzoek...
Leestijd
Auteur artikel
Susanne Hermsen-Pfeiffer
Gepubliceerd
20 september 2012
Laatst gewijzigd
16 april 2018