Verbouwing en splitsing leidde niet tot vervaardiging nieuwe onroerende zaak

De Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad heeft een conclusie geschreven in een zaak, waarin de vraag is of door een verbouwing en splitsing in appartementsrechten van een pand een nieuw vervaardigde onroerende zaak is ontstaan.

De feiten in deze zaak zijn als volgt: een pand, dat geheel in gebruik was als kantoorgebouw, is verbouwd. Bij deze verbouwing zijn op de bovenverdiepingen van het gebouw vier woonappartementen gecreëerd, terwijl de begane grond kantoorruimte is gebleven. Vervolgens is het pand gesplitst in appartementsrechten.
De appartementen zijn verkocht en geleverd aan particulieren, waarbij een geschil is ontstaan over de vraag of deze leveringen zijn vrijgesteld van omzetbelasting of juist niet. De rechtbank oordeelde dat door de verbouwing van het pand een nieuwe onroerende zaak is vervaardigd. Hierdoor zouden de leveringen van de appartementen belast zijn met omzetbelasting, aangezien de levering van een nieuwe onroerende zaak vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van de eerste ingebruikneming van deze zaak, is belast met omzetbelasting.

Tegen de uitspraak van de rechtbank is hoger beroep ingesteld en het hof oordeelde juist, dat de verbouwing van het pand niet tot de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak heeft geleid. Daardoor zouden de leveringen van de appartementen zijn vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting. Het hof verwees daarbij naar de uitspraak van de Hoge Raad van 19 november 2010, waarin de Hoge Raad oordeelde dat slechts sprake is van vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak als door de uitgevoerde werkzaamheden “in wezen nieuwbouw” heeft plaatsgevonden. Volgens het hof hadden met de verbouwing van het pand in casu geen ingrepen plaatsgevonden die van zodanige aard waren, dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden, onder meer aangezien de bestaande vloeren, plafonds en dikke muren in het pand zijn gehandhaafd. De indeling van het pand is door de verbouwing dus niet ingrijpend gewijzigd.

Tegen de uitspraak van het hof is cassatie ingesteld en naar aanleiding daarvan heeft de Advocaat-Generaal haar conclusie geschreven. De Advocaat-Generaal constateert dat de Hoge Raad de term “in wezen nieuwbouw” ook hanteert in bepaalde zaken, die betrekking hebben op de Inkomstenbelasting, waarbij deze term wordt gebruikt om te bepalen of in een bepaald geval sprake is van een radicale verbouwing. De Advocaat-Generaal meent daarbij, dat om te kunnen spreken van een dergelijke radicale verbouwing, er bouwtechnische ingrepen dienen te hebben plaatsgevonden die zodanig ingrijpend zijn dat de bouwkundige identiteit van het (oorspronkelijke) gebouw door die ingrepen onherkenbaar is gewijzigd. Zij voegt daar nog aan toe, dat zij aanneemt dat de bouwkundige identiteit van een pand niet wijzigt zonder dat het uiterlijk van het pand wijzigt.

Vervolgens gaat de Advocaat-Generaal dan ook nog in op de vraag: van welke onroerende zaak dient te worden bezien of dit een nieuw vervaardigde onroerende zaak is? Moet je dan kijken naar het gehele pand of naar een (individueel) appartement? Om deze vraag te beantwoorden moeten volgens haar drie deelvragen worden beantwoord, te weten:

a) zijn de appartementen in het pand fysiek gescheiden?
b) zijn de appartementen in het pand aan te merken als zelfstandige bouwwerken?
c) lenen de appartementen in het pand zich voor afzonderlijke exploitatie?

Slechts als het antwoord op alle drie vragen bevestigend is, dient van elk appartement apart te worden beoordeeld of het een nieuw vervaardigde onroerende zaak is. Zij concludeert dat in casu naar het gehele pand moet worden gekeken, omdat de appartementen in het pand niet kunnen worden aangemerkt als zelfstandige bouwwerken. De (individuele) appartementen in dat pand volgen dus het regime dat voor het gehele pand geldt. En met betrekking tot dat (gehele) pand is zij van mening dat de uitspraak van het hof niet onjuist is.

De Advocaat-Generaal concludeert dan ook dat het cassatieberoep ongegrond moet worden verklaard.