Verhuur appartement via AirBnB met toestemming VVE: nietig?

In Amsterdam wordt een groot aantal appartementen via de website AirBnB aan toeristen te huur aangeboden. Wanneer een gebouw in appartementen (juridisch: appartementsrechten) is gesplitst, zal er een zogenaamde splitsingsakte en een splitsingsreglement zijn. In beiden kunnen verplichtingen worden opgenomen met betrekking tot het gebruik van het privé gedeelte van het gebouw (het eigen appartement).

In een zaak die voor de rechtbank Amsterdam speelde was in het splitsingsreglement een verbod opgenomen tot het verrichten van bedrijfsmatige activiteiten in het privé gedeelte, waaronder het exploiteren van het appartement als pension of kamerverhuurbedrijf. Twee appartementseigenaren wensten hun appartement desalniettemin te huur aan te bieden via AirBnB. Zij hebben daarom in de ALV van de VvE een besluit laten nemen het gedurende een proefperiode toegestaan zou zijn om de eigen woning te verhuren aan toeristen.

Drie andere appartementseigenaren waren het niet eens met dit besluit. Zij stelden dat dit besluit nietig was omdat het in strijd zou zijn met de eerdergenoemde bepaling in het splitsingsreglement. Zij kregen van de kantonrechter gelijk.

De kantonrechter overwoog dat de AirBnB-verhuurders hun appartement om commerciële redenen ter beschikking stelden. Toeristen konden er logies en alle faciliteiten krijgen die nodig zijn om te voorzien in een ontbijt of andere eenvoudige consumptiebehoefte. Een dergelijke situatie is volgens de kantonrechter gelijk te stellen met de exploitatie van het appartement als pension. Daaraan doet niet af dat de verhuurders hun woning niet permanent ter beschikking stelde aan toeristen, maar slechts "part-time". "Een bedrijf kan immers zeer wel als nevenactiviteit worden uitgeoefend. Ook kan een bedrijf af en toe worden uitgeoefend".

Omdat in de splitsingsakte een dergelijk gebruik was verboden, was de ALV van de VvE ook niet bevoegd om “toestemming” te geven voor een dergelijk gebruik, zelfs al was het dan voor een proefperiode. Immers, een splitsingsakte is in de openbare registers ingeschreven zodat ook derden (die bijvoorbeeld een appartement zouden willen kopen) duidelijkheid kunnen krijgen wat de rechten en plichten in verband met het appartement. Het geven van toestemming door de ALV om af te wijken van het Splitsingsreglement komt daarmee in strijd. "De situatie zou dan anders zijn dan waarop derden na inzage van het splitsingsreglement zouden mogen vertrouwen."

Het enige wat de vergadering had kunnen doen is de tekst van de splitsingsakte te wijzigen. Daarvoor is echter wel de medewerking van alle appartementseigenaren vereist.

Afronding
Wilt u meer informatie over of optreden tegen toeristische verhuur in (koop en/of huur) appartementen, neem dan contact op met mr. Charlotte Raaimakers, advocaat Leisure & Hospitality bij Dirkzwager Advocaten en Notarissen te Nijmegen Nijmegen.