Over de periode van herstel van de illegale aanbouw vordert huurder vermindering van de huurprijs. Omdat het gaat om een gebrek dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, oordeelt de rechter dat de verhuurder zich niet met succes kan beroepen op artikel 11.6 van de algemene bepalingen (ROZ, versie 2003). In deze bepaling zijn partijen overeengekomen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor gebreken en de huurder als dan ook geen recht heeft op huurprijsvermindering of betaling van gevolgschade. Het verzoek om huurprijsvermindering wordt toegewezen.
De zaak
Met ingang van 1 juli 2008 huurt De Drie Kastelen van Du Chatenier de bedrijfsruimte gelegen aan de Laan van Meerdervoort 287 te Den Haag. Op de huurovereenkomst zijn de (ROZ) Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte van toepassing verklaard. Daarin staat onder meer vermeld:
“11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt (...)”
De huurder heeft de winkelruimte onderverhuurd aan een exploitant van een grillrestaurant. Na de aanvang van de huur heeft de gemeente de verhuurder een last onder dwangsom opgelegd in verband met de aanwezigheid van een illegale aanbouw. De verhuurder vraagt daarop een bouwvergunning aan teneinde de aanbouw te legaliseren. De bouwvergunning wordt verleend. De aanbouw moest daarvoor wel op een aantal punten worden aangepast. Huurder en onderhuurder vorderen van de verhuurder onder meer een vermindering van de huurprijs met 90% gedurende de periode van herstel.
Rechtbank
De voorzieningenrechter oordeelt dat, los van de vraag of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, vaststaat dat de aanschrijving van de gemeente aan Du Chatenier, als eigenaar van de bedrijfsruimte, is gericht. Daarmee rust de verplichting om de aanbouw in overeenstemming te brengen met de bouwvergunning in beginsel op de verhuurder. Daarnaast mochten huurder en onderhuurder bij het aangaan van de (onder)huurovereenkomst uitgaan van de legaliteit van de gehele bedrijfsruimte. Hoewel een huurder in zijn algemeenheid zelf verantwoordelijk is om te controleren of en er eventueel zorg voor te dragen dat de door hem gewenste bestemming verwezenlijkt kan worden, zoals tussen partijen ook vastgelegd is in de ROZ algemene bepalingen, strekt die verplichting zich niet uit tot onderhavige situatie. De benodigde vergunning ziet immers niet op de door de (onder)huurder gewenste bestemming van de bedrijfsruimte, namelijk de exploitatie van een restaurant, maar op de bouwconstructie van de bedrijfsruimte. De illegaliteit van de aanbouw is een omstandigheid die voor rekening en risico van de verhuurder als eigenaar komt, ook indien hij daar niet daadwerkelijk van op de hoogte was. Dat brengt eveneens met zich dat de verhuurder gehouden is de noodzakelijke maatregelen te (doen) treffen om de illegale situatie te herstellen.
De voorzieningenrechter overweegt dat het enkel ontbreken van een bouwvergunning voor de aanbouw op zichzelf niet leidt tot een vermindering van het huurgenot. Wel kan worden vastgesteld dat sprake is geweest van een vermindering van het huurgenot vanaf het moment dat de verhuurder is aangevangen met de op hem rustende verplichting tot herstel van de illegale aanbouw. De (onder)huurder heeft gedurende die periode namelijk geen gebruik meer kunnen maken van de in de aanbouw aanwezige keuken. De verhuurder verweert zich echter met een beroep op artikel 11.6 van de algemene bepalingen dat de huurder bij een gebrek geen recht heeft op een vermindering van de huurprijs. Dit verweer slaagt niet.
In artikel 7: 209 BW is namelijk bepaald dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van het in artikel 7:207 BW beschreven recht op huurprijsvermindering indien het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat er sprake is van een gebrek dat de verhuurder, als eigenaar van de bedrijfsruimte, bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Onder die omstandigheden kan de verhuurder niet met succes een beroep doen op de aansprakelijkheidsbeperking van artikel 11.6 van de algemene bepalingen. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat huurder recht heeft op vermindering van de huurprijs.
Partijen verschillen van mening over de mate van genotsvermindering. Op basis van feitelijke omstandigheden acht de voorzieningenrechter het redelijk de huurprijs met 25% te verminderen.
Commentaar
Een huurder van een winkel- of kantoorruimte die gecontracteerd heeft volgens de voorwaarden van het ROZ-model maakt bij een gebrek in de regel niet veel kans om de verhuurder met succes aansprakelijk te stellen voor gevolgschade of om met succes een vordering tot huurprijsvermindering in te stellen. Dergelijke aanspraken ketsen af op de aansprakelijkheidsbeperkingen van de algemene bepalingen van het ROZ-model. Op grond van de wet (artikel 7:209 BW) kan een verhuurder evenwel niet met succes een beroep doen op deze aansprakelijkheidsbeperkingen indien het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Actueel zijn daarbij de situaties waarin (niet-hechtgebonden) asbest wordt aangetroffen in de bedrijfsruimte. De Hoge Raad heeft vorig jaar geoordeeld dat de aanwezigheid van (niet-hechtgebonden) asbest zich kwalificeert als een (latent) gebrek.
De enkele omstandigheid dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet bekend was met het asbest, brengt naar het oordeel van de Hoge Raad niet mee dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen plicht had om te onderzoeken of het gehuurde gebreken, zoals het asbest, vertoonde alvorens te gaan verhuren. Indien het bedrijfspand vervolgens gebouwd is in een periode waarvan het bekend is dat er in die jaren veelal met (niet-hechtgebonden) asbest is gewerkt, de jaren ’70, dan kan een huurder onder omstandigheden met succes betogen dat de verhuurder het gebrek had behoren te kennen. De verhuurder kan zich dan niet verschuilen achter de aansprakelijkheidsbeperkingen van de algemene bepalingen van het ROZ-model.