Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 2 augustus 2016 een arrest gewezen waarbij ontbinding van een pachtovereenkomst werd gevorderd, alsmede betaling van achterstallige pachtpenningen. De door de verpachter gevorderde ontbinding wegens stelselmatig te late betalingen door de pachter is afgewezen. De te late betalingen rechtvaardigen geen ontbinding van een pachtovereenkomst. Daarnaast vordert de verpachter achterstallige betalingen uit hoofde van de pachtovereenkomst uit 1995 die zeer onlangs is goedgekeurd. Pachter beroept zich hierbij op verjaring van deze vordering. Het gerechtshof is van oordeel dat het beroep op verjaring met betrekking tot deze pachtpenningen slaagt.
Feiten
Zuster verpacht aan broer met ingang van 1 november 1995 ruim 20 ha grond. De pachtpenningen diende jaarlijks vóór of op 1 november betaald te worden.
Van 1995 tot 2005 heeft broer de pacht tijdig voldaan. Daarna vinden de betalingen van de pachtpenningen niet stipt plaats. De pacht voor de jaren 2005 en 2006 heeft hij eerst op 22 mei 2007 voldaan. De pacht voor het jaar 2007 en 2008 is nagenoeg tijdig voldaan, maar over de jaren 2009, 2010 en 2011 is de pacht weer te laat voldaan. Over de periode 1 november 2008 – 8 februari 2009 is broer nog altijd de betaling van de pachtpenningen verschuldigd. Deze vordering is per 1 november 2009 opeisbaar.
Zuster heeft middels een dagvaarding op 5 november 2014 de procedure aanhangig gemaakt bij de Pachtkamer. De pachtovereenkomst is op 6 november 2015 door de Grondkamer gewijzigd goedgekeurd.
Oordeel Pachtkamer eerste aanleg
Zuster vordert de ontbinding van de pachtovereenkomst met veroordeling van broer het gepachte te ontruimen. Bij vonnis van 21 april 2015 heeft de Pachtkamer de ontbinding en de ontruiming afgewezen.
Ook de vordering tot betaling van achterstallige pachtpenningen is in eerste aanleg afgewezen. De pachtovereenkomst van 1995 was toen nog niet goedgekeurd. Om die reden kon zus in rechte geen achterstallige betaling vorderen ex artikel 7:322 lid 1 BW.
Oordeel Pachtkamer ontbinding in hoger beroep
Zuster komt in hoger beroep tegen het vonnis van 21 april 2015. Aan de vordering tot ontbinding legt zij (wederom) stelselmatig te late en/of onvolledige betaling van de pachtprijs ten grondslag. Inmiddels is de pachtovereenkomst van 1995 goedgekeurd. Zuster kan nu in hoger beroep in beginsel achterstallige betalingen uit hoofde van de pachtovereenkomst vorderen.
Het gerechtshof oordeelt dat de tekortkomingen van broer ieder voor zich en in onderling verband bezien gezien hun geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Bovendien neemt het gerechtshof in aanmerking dat de te late betalingen dateren van jaren eerder. Dat neemt weliswaar het karakter van de tekortkoming niet weg, maar de ernst ervan wordt wel gerelativeerd. Op dit moment is alleen nog een beperkt openstaand bedrag over een gedeelte van 2009 aan de orde.
Verder neemt het gerechtshof de grootte van het bedrijf, landbouwkundige exploitatie, toekomstplannen en investeringen alsmede zwaarwegende gevolgen bij verlies van het gepachte, in aanmerking.
Oordeel Pachtkamer achterstallige betaling in hoger beroep
Ten aanzien van de gevorderde achterstallige betaling uit hoofde van de pachtovereenkomst 1995 heeft broer zich beroepen op verjaring.
Het gerechtshof is van oordeel dat het gaat om jaarlijkse pachtbetalingen, zodat artikel 3:308 BW van toepassing is. De rechtsvordering tot betaling van periodieke vorderingen, waaronder pachten, verjaren door verloop van vijf jaren na aanvang van de dag volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Conform artikel 6:38 en 6:39 BW zijn pachtpenningen opeisbaar uiterlijk op de afgesproken datum van de periodieke betaling.
Op grond van de pachtovereenkomst diende broer de pacht jaarlijks te voldoen vóór of op 1 november van dat jaar. De gevorderde achterstallige pacht ziet op de periode van 1 november 2008 tot 8 februari 2009 waarvan de betaling verschuldigd is. Deze vordering was opeisbaar op 1 november 2009. De verjaring van deze vordering is op 1 november 2014 voltooid. De inleidende dagvaarding dateert van 5 november 2014 en omdat zuster zich niet heeft beroepen dat de verjaring voordien is gestuit is de vordering verjaard.
Opmerkingen
Pachtovereenkomsten, pachtwijzigingsovereenkomsten en pachtbeëindigingsovereenkomsten moeten binnen twee maanden nadat zij zijn aangegaan ter goedkeuring aan de Grondkamer worden gezonden. Zie de artikelen 7:322 en 7:323 lid 2 BW voor de sancties daarop.
De termijn begint te lopen vanaf het moment dat de overeenkomst is aangegaan. Dit hoeft niet overeen te komen met het moment waarop de overeenkomst op schrift is gesteld. Vaak is het onderscheid tussen beide momenten duidelijk te zien indien een schriftelijke overeenkomst een ingangsdatum noemt die ligt voor de datum van ondertekening.
Pas als een pachtovereenkomst is goedgekeurd, komt aan verpachter de rechtsvordering toe tot betaling van de pachtprijs. Artikel 7:322 BW heeft niet de strekking om iets af te doen aan het moment van verschuldigdheid van de pachtprijs. Wel als prikkel om de pachtovereenkomst ter goedkeuring aan de Grondkamer te zenden.
Ook bij een niet-goedgekeurde maar wel bestaande pachtovereenkomst bestaat materieel aanspraak op de pachtpenningen en een verplichting voor pachter tot betaling van de pachtpenning. Echter, zolang de pachtovereenkomst niet is goedgekeurd, zijn de pachtpenningen in rechte niet opvorderbaar. De verjaringstermijn vangt aan op het moment waarop afgesproken is dat de betaling plaatsvindt. Er bestaat geen grond om de verjaringstermijn pas te laten starten op de dag na die waarop de schuldeiser (na goedkeuring van de overeenkomst door de Grondkamer) daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot betaling in te stellen. Artikel 3:308 BW maakt dat de schuldeiser slechts vijf jaar aan achterstallige termijnen kan incasseren. Onder meer ter bescherming van de schuldenaar.
Bij pachtovereenkomsten heeft (ook) de verpachter de mogelijkheid tijdig goedkeuring te verzoeken waardoor hij in rechte achterstallige pacht kan vorderen. Ook kan tijdig de verjaring van een vordering gestuit worden. Hierin ziet het gerechtshof (voldoende) rechtvaardiging niet aan te sluiten bij het moment waarop de verpachter in rechte de achterstallige pacht kan vorderen. Het is aldus zaak om een pachtovereenkomst goed te laten keuren en verjaringstermijnen scherp in de gaten te houden.
Indien u vragen heeft met betrekking tot achterstallige pachtpenningen of pachtovereenkomsten, neem dan contact op met José Jochemsen-Vernooij.
