De casus
In het kader van de (her)ontwikkeling van het centrum van Leidschendam, het project Damplein, heeft de gemeente besloten met SJB en drie andere particuliere partijen samen te werken. Met dat doel sloot de gemeente op 9 september 2004 met SJB en de drie andere partijen een samenwerkingsovereenkomst.
Het gehele project is in twee te onderscheiden fasen verdeeld, ten eerste de grondexploitatiefase (d.w.z. de nodige infrastructuurwerken om de grond bouwrijp te maken) en ten tweede de bouwfase (d.w.z. de bouw van appartementen, huizen, winkelgebied). Voor de grondexploitatie zijn de gemeente en SJB een publiek-privaat partnerschap (PPP) aangegaan op 50-50 basis. De bouwfase van het project zal door SJB en de drie andere particuliere partijen worden uitgevoerd.
In het kader van het project heeft de PPP in 2004 een perceel grond verkocht aan SJB voor een bedrag van € 8,6 miljoen. Deze verkoopprijs was vastgesteld door een onafhankelijke deskundige. Omdat de uitvoering van het project vertraging opliep wegens diverse nationale rechtszaken, was SJB als gevolg van de financiële crisis niet in staat 70 % van de geplande huizen via intekening te verkopen, zoals vereist was om de nodige financiering voor de bouwfase te verkrijgen. In 2009 vroeg SJB de gemeente als partner in het PPP daarom in te stemmen met (i) een verlaging van de overeengekomen verkoopprijs van de grond en (ii) het kwijtschelden van de door SJB te betalen grondexploitatiebijdrage en kwaliteitsvergoeding. De gemeente honoreerde het verzoek.
Klacht
De zaak kwam in 2007 al op het bordje van de Commissie door een klacht van de Stichting behoud Damplein. In drie jaar tijd, stelde de Commissie diverse vragen. Nederland slaagde er echter niet in de twijfels bij de Commissie weg te nemen. Daarom is de Commissie nu een officieel onderzoek begonnen.
Voorlopig oordeel van de Commissie
De Commissie komt tot het voorlopige oordeel dat de gemeente een selectief voordeel heeft verschaft aan SJB door in te stemmen met de verlaging van de koopprijs en zowel de grondexploitatiebijdrage als de kwaliteitsvergoeding kwijt te schelden. De gemeente betwist dat de verlaging van de koopprijs staatsteun oplevert, omdat de koopprijs overeenkomstig de Mededeling verkoop van grond door een onafhankelijk deskundige is getaxeerd.
De Commissie werpt de gemeente op de eerste plaats onder verwijzing naar het Scott arrest tegen dat zij eraan twijfelt of een particuliere verkoper met dezelfde prijsverlaging zou hebben ingestemd. Er is volgens de Commissie “geen reden om aan te nemen dat een particuliere verkoper een overeengekomen verkoopprijs van een stuk grond met terugwerkende kracht zou verlagen, omdat de koper moeite heeft het huis dat hij van plan was daarop te bouwen, te verkopen (en de verkoper heeft geen financiële betrokkenheid bij deze fase van het ontwikkelingsproject).” Dit is de zogenaamde “market economy investor test”.
Op de tweede plaats wijst de Commissie erop dat de tweede taxatie niet is uitgevoerd vóór het sluiten van de koopovereenkomst “zoals elke particuliere verkoper dat zou doen en zoals ook gebeurd is”. Verder betwijfelt de Commissie of in de gegeven omstandigheden de waarde van de grond wel op basis van de restwaardemethode kan worden vastgesteld. Om de grondwaarde te berekenen, gaat de restwaardemethode uit van de verkoopprijzen van de huizen. Van deze prijs worden de bouwkosten, de winst- en risicovoorziening afgetrokken. Wat overblijft, is de waarde van de grond. Het is volgens de Commissie duidelijk dat met deze methode in een dalende huizenmarkt de waardedaling van het onroerend goed volledig naar de grondwaarde wordt verschoven.
Tot slot wordt het standpunt van de gemeente volgens de Europese Commissie verder ondergraven door het feit dat het verzoek om verlaging van de overeengekomen verkoopprijzen van de andere betrokken particuliere partijen niet werd gehonoreerd. De gemeente wilde enkel wijzigingen aanbrengen in de oorspronkelijke plannings- en ontwikkelingsvoorschriften om deze aan de veranderde vraag op de markt aan te passen. Dit toont volgens de Commissie aan dat de lokale instanties, indien zij met de verandering van de economische situatie rekening wensen te houden, maatregelen kunnen nemen die geen staatssteun tot gevolg hebben.
Aan het kwijtschelden van de grondexploitatiebijdrage en kwaliteitsvergoeding maakt de Commissie niet veel woorden vuil. Ook deze kwijtscheldingen met terugwerkende kracht lijken volgens de Commissie niet overeen te komen met het beginsel van de particuliere investeerder in een markteconomie, “ aangezien geen enkele particuliere investeerder een overeengekomen bijdrage in zijn kosten met terugwerkende kracht zou kwijtschelden zonder enige tegenprestatie.”
Raad van State
Wat de onderhavige zaak opmerkelijk maakt, is dat de Raad van State in de uitspraak van 14 juli 2010 nog tot het oordeel kwam dat er onvoldoende grond was voor het oordeel dat de gemeente in strijd met de staatssteunregels financiële steun zou hebben verleend. Daarbij nam de Raad van State ook nog in aanmerking dat er reeds in 2007 een klacht bij de Commissie was ingediend over het handelen van de gemeente, welke niet tot maatregelen van de Commissie had geleid. Een kennelijke misrekening van de Raad van State. Hierbij moet wel worden bedacht dat de staatssteuntoets van de Raad van State heel beperkt is. De Raad van State gaat slechts na of er sprake is van staatssteun en zo ja, of deze steun mogelijk een beletsel zal zijn voor de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In het artikel “Bestemmingsplannen en staatssteun het blijft lastig” wordt op deze toets ingegaan.
Mogelijk kan de Raad van State het nog goedmaken. De gemeente heeft namelijk het bestemmingplan Damplein aangepast en ter inzage gelegd. Tegen dit gewijzigde bestemmingplan kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State.
De gemeente meent overigens blijkens het persbericht van 22 februari 2012 binnen de juridische kaders te hebben gehandeld en voelt zich hierbij gesterkt door de hiervoor genoemde uitspraak van de Raad van State van 14 juli 2010.
