Vervanging van het gasnet op het recreatiepark: wie betaalt de rekening?

Op veruit de meeste recreatieparken zal zijn voorzien in een entiteit (vereniging, besloten vennootschap, stichting etc.) die namens de gezamenlijke eigenaren belast is met het onderhoud en beheer van de collectieve voorzieningen en infrastructuur. De verplichting om bij te dragen in de kosten van dit onderhoud kan op verschillende manieren geregeld worden.

Een interessante casus is die van De Stille Wille in het Brabantse Moergestel (de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch vindt u hier). Op dit park zijn de kavels in erfpacht gegeven aan recreanten. De parkeigenaar is eigenaar van de grond van het park gebleven en de erfpachters hebben een zakelijk (gebruiks)recht op een kavel. De eigenaar van het park heeft voor het beheer een besloten vennootschap opgericht. De diverse erfpachters zijn verplicht om door betaling aan de BV een bijdrage te betalen in de kosten van het onderhoud en beheer van het recreatiepark.

Omstreeks 1975 is in het park een propaangasnetwerk aangelegd, bestaande uit een centrale propaangastank en individuele aansluitingen. Volgens de erfpachters zou het gasnet in zeer slechte staat zijn en vervangen moeten worden op kosten van de parkeigenaar. De parkeigenaar stelt echter dat vervanging niet nodig is en al helemaal niet op zijn kosten. Los van de noodzaak van vervanging, was het de vraag voor wiens rekening de vervanging (of de aansluiting op het openbare gasnet) komt: die van de erfverpachter of die van de erfpachters (al dan niet door betaling aan de beheer-BV).

Het Gerechtshof oordeelde dat het niet zonder meer gezegd is dat de kosten voor vervanging voor rekening van de erfverpachter komen (artikel 5:96 BW). Dat neemt echter niet weg, aldus het hof, dat zich de situatie kan voordoen dat er tóch feiten en omstandigheden zijn waaruit volgt dat “het verschaffen van het genot van een bepaald perceel op grond van de contractuele afspraken tussen partijen mede omvatte het verschaffen van het genot van de ten behoeve van dat perceel aangelegde infrastructuur.”

Het hof kijkt vervolgens naar de algemene bepalingen bij de erfpachtakte. In die erfpachtakte is bepaald dat de erfpachters een gefixeerde vergoeding dienen te betalen aan de beheer BV waarbij die vergoeding mede zag op “de instandhouding en het onderhoud van de bestaande ….door toevoer van gas en water”. Daarnaast was in de algemene bepaling opgenomen dat de beheer BV zou zorgdragen voor “aanleg en onderhoud van diverse installaties en voorzieningen zoals het […] bedoelde gas en waternet.”

Het hof leidt daaruit af dat die verplichtingen voor rekening van de beheer BV zijn en dus niet voor die van de erfverpachter. Dan rest nog de vraag of met “de instandhouding en het onderhoud” althans “aanleg en [het] onderhoud” óók gedoeld wordt op de totale of grootschalige vervanging van dat net. Indien dat het geval zou zijn, dan zouden de kosten namelijk niet voor rekening van de erfverpachter komen, aldus het hof.

Het Gerechtshof legt vervolgens de erfpachtakte taalkundig uit omdat deze eenzijdig door de erfverpachter is opgesteld en overweegt als volgt: “taalkundig gezien impliceert “instandhouding” geen totale of grootschalige vervanging. […] en voor “aanleg” geldt dat dit wel geacht kan worden te zien op de initiële aanleg, maar niet, althans niet als vanzelfsprekend, op integrale vervanging.”

Het Hof overweegt daarbij verder dat het op de weg van de erfverpachter (een professionele partij) had gelegen om een uitdrukkelijke bepaling in de erfpachtvoorwaarden op te nemen indien zij had willen bepalen dat vervanging voor rekening van de bewoners zou zijn. Aangezien dat niet is gebeurd komt het risico voor het ontbreken van zo’n bepaling en de daardoor ontstane onduidelijkheid voor rekening en risico van de erfverpachter.

Afronding

Heeft u te maken met grootschalige of totale vervanging van een infrastructurele voorziening op uw recreatiepark? Neem contact op met mr. Charlotte Raaimakers, advocaat Leisure & Hospitality te Nijmegen.