Verzwijgen renovatieplannen Vereniging van Eigenaren leidt tot vergoedingsverplichting van verkoper.

Een in koopovereenkomsten gebruikelijke bepaling houdt in dat de verkoper aan de koper garandeert dat de Vereniging van Eigenaren geen besluiten heeft genomen die tot een aanmerkelijke verzwaring van de financiële verplichtingen van de koper zal leiden.
In de casus waarin de Rechtbank Utrecht op 2 februari 2011 uitspraak heeft gedaan, betrof het een Vereniging van Eigenaren die ongeveer een half jaar voor het sluiten van de koopovereenkomst begonnen is met het maken van renovatieplannen van het gebouw.

Van het bestaan van de renovatieplannen en de daarmee verband houdende kosten, begroot op € 20.000,00, was de koper niet door de verkoper op de hoogte gesteld.
Inmiddels had de koper het appartementsrecht doorverkocht met een verkoopopbrengst die
€ 10.000,00 lager lag dan de oorspronkelijke verkrijgingsprijs. Koper vorderde een vernietiging van de koopovereenkomst tot een bedrag van € 20.000,00.

Allereerst doet verkoper een beroep op het bepaalde in artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek, met dien verstande dat hij de koper verwijt dat niet tijdig is geklaagd. Aangezien binnen een jaar is geklaagd alsmede het feit dat de verkoper niet in de verdediging is geschaad door het tijdstip van de klacht, is zij niet in een minder gunstigere positie terecht gekomen, zodat het beroep op artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek door de rechtbank wordt verworpen.

Ten aanzien van het beroep van koper op bedrog gaat de rechtbank op grond van een onvoldoende onderbouwing en motivatie aan het beroep voorbij gaan.

Met betrekking tot de mogelijkheid van dwaling, concludeert de rechtbank dat de koper ten tijde van de koop van het appartement een onjuiste voorstelling van zaken had. Dit ten gevolge van het feit dat de renovatiekosten per appartement niet aan koper zijn medegedeeld, alsmede de notulen van de vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren niet zijn overhandigd. De rechtbank gaat ervan uit dat bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. De verkoper had de koper moeten informeren over de op handen zijnde renovatieplannen en heeft daarmee aan de op haar rustende mededelingsplicht geschonden. Het verweer van de verkoper dat de koper haar onderzoeksplicht onvoldoende heeft nageleefd, wordt op grond van redelijkheid en billijkheid verworpen.

De rechtbank besluit tot partiële vernietiging van de koopovereenkomst, inhoudende dat
€ 10.000,00 onverschuldigd is betaald, welk bedrag door verkoper aan koper moet worden terugbetaald.