Voor de vaststelling van een recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed oordeelt de Hoge Raad, dat de splitsingsakte en een onverplicht gemaakte splitsingstekening bepalend zijn.

Op 28 januari jl. heeft de Hoge Raad geoordeeld in een geschil tussen twee appartementseigenaren over de vraag wie het recht bezat tot het uitsluitend gebruik van een betegeld stukje grond achter de woning van een van de appartementseigenaren. In afwijking van de uitspraak van het Hof stelt de Hoge Raad hierbij vast dat de splitsingsakte en de splitsingstekening het uitgangspunt dienen te zijn. Sinds 1972 wordt een splitsingstekening zo essentieel geacht dat deze aan de splitsingsakte gehecht dient te worden wanneer een splitsing in appartementsrechten plaatsvindt. In deze zaak heeft de splitsing van een flatgebouw in appartementsrechten echter plaatsgevonden in 1959 en gold hiervoor het vereiste van een aangehechte splitsingstekening niet.

De eiser in deze zaak heeft op 17 mei 1974 aan de verweerder het appartementsrecht overgedragen rechtgevende op het uitsluitend gebruik van twee bergruimten die gebruikt werden als woning (appartement A6/3). Zelf bleef eiser ook eigenaar van een appartementsrecht (appartement A7). Aan de achterzijde van het appartement A6/3 bevond zich een betegeld plaatsje en hier heeft verweerder, gebruikmakend van een daartoe verkregen bouwvergunning, een serre aan appartement A6/3 gebouwd. Eiser stelt zich op het standpunt dat de grond waarop de serre is gebouwd onder zijn appartementsrecht valt en dat er derhalve inbreuk is gemaakt op zijn “eigendomsrecht”. Hij eist dat de serre wordt afgebroken en dat de grond weer in zijn oorspronkelijke staat wordt gebracht.

Het Hof overweegt dat de grond of woning waarop een appartementsrecht betrekking heeft geen eigendom is van de appartementseigenaar maar, dat alle deelgenoten/appartementseigenaren tezamen eigenaar zijn van het totale gesplitste registergoed. Voorts oordeelt het Hof, aangezien de betegelde strook grond het toegangspad is naar de achterdeuren van de appartementen van verweerder en zijn buren, dat niet is komen vast te staan dat eiser gerechtigd is tot het uitsluitend gebruik van deze grond. De conclusie van het Hof is dan ook dat verweerder de serre mocht bouwen nu hij hiervoor zowel de toestemming van de vereniging van eigenaren als een bouwvergunning had verkregen.

Eiser stelt vervolgens in cassatie dat het Hof in dit oordeel ten onrechte een beslissende betekenis heeft gehecht aan een feitelijke omstandigheid, te weten het feit dat het stuk grond het toegangspad vormde naar de achterdeuren van verweerders appartement. Gesteld wordt dat geoordeeld dient te worden aan de hand van de splitsingsakte en met name de splitsingstekening. Het interessante is nu dat tot aan 1972 het overleggen van een splitsingstekening slechts verplicht was indien men een aanvraag deed tot het vaststellen van het complexnummer voor een in een splitsing in appartementsrechten te betrekken gebouw. In casu heeft de splitsing van het flatgebouw plaatsgevonden in 1959 en was hiervoor slechts een akte, bevattende een nauwkeurige omschrijving van de privégedeeltes, vereist. Destijds is echter onverplicht wel een splitsingstekening gemaakt die ook overeenstemt met de omschrijving in de splitsingsakte en deze tekening is door eiser ingebracht. Door verweerder wordt echter betwist dat dit de tekening is die in de splitsingsakte wordt bedoeld en die destijds door de hypotheekbewaarder is goedgekeurd.

De Hoge Raad stelt eiser in het gelijk betreffende haar rechtsklacht over de beredenering van het Hof. Zij oordeelt dat het Hof bij de beantwoording van de vraag of eiser als appartementseigenaar van het appartement A7 gerechtigd is tot het uitsluitend gebruik van het betegelde plaatsje, uit diende te gaan van de splitsingsstukken. Zij vernietigt het arrest en doet de zaak zelf af. Volgens de Hoge Raad is uit de splitsingsakte en de door eiser ingebrachte splitsingstekening niet anders te oordelen dan dat het betegelde stukje grond achter verweerders appartement A6/3 behoort tot het appartement A7 van eiser. Aan de betwisting van verweerder wordt voorbijgegaan nu deze onverklaard heeft gelaten waarom de tekening en de omschrijving in de akte wel overeenstemmen en hij bovendien heeft nagelaten de volgens hem juiste tekening in het geding te brengen. De akte en de door eiser ingebrachte onverplicht gemaakte splitsingstekening worden van doorslaggevend belang geacht en verweerder dient zijn serre dus toch af te breken.