Het Hof Amsterdam besliste dat aan een bepaling hierover in de huurovereenkomst een andere uitleg moet worden toegekend dan de verhuurder dacht, nu het feitelijk handelen van verhuurder afwijkt van de tekst in de bepaling.
Groep studenten
Een groep studenten huurt van verhuurder een woning met vijf kamers. In de huurovereenkomst met alle huurders (gezamenlijk aangeduid als ‘huurder’) is bepaald dat huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan. Een gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. Bij handelen in strijd met deze bepaling verbeurt huurder aan verhuurder een fikse boete.
Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst is de samenstelling van de groep huurders enkele malen gewijzigd. Aan het einde van de huurovereenkomst, bij het ontruimen van het gehuurde door huurder, vordert verhuurder voor recht te verklaren dat er met twee van de vier huurders geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat zij zonder toestemming van verhuurder de woning hebben betrokken. De oorspronkelijke huurders hebben hierdoor in strijd gehandeld met het bepaalde in de huurovereenkomst en verhuurder vordert betaling van de contractuele boete.
Verhuurder legt de bepaling in het huurcontract verkeerd uit
De kantonrechter heeft de vorderingen in eerste aanleg afgewezen. In hoger beroep heeft het hof het bestreden vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof is van oordeel dat op basis van de redelijkheid en billijkheid de tekst van voornoemde bepaling in de huurovereenkomst anders moet worden uitgelegd dan de uitleg die verhuurder er nu aan geeft. Het hof overweegt daarbij dat het bij een groep studenten niet ongebruikelijk is dat de samenstelling wisselt. Bovendien werd verhuurder van de wisselingen op de hoogte gebracht, al werd daarbij niet telkens voorafgaand expliciet om toestemming voor de nieuwe huurder gevraagd. Aangezien verhuurder, zo blijkt uit e-mailcontact, zonder meer nieuwe bewoners aannam in het collectief van gezamenlijke huurders en bereid was de huurovereenkomst hierop aan te passen, mochten de oorspronkelijke huurders redelijkerwijs verwachten dat voor toetreding van de nieuwe bewoners geen voorafgaande uitdrukkelijke toestemming was vereist. Daarnaast mochten zij door dit feitelijke handelen van verhuurder redelijkerwijs verwachten dat het ontbreken van de expliciete toestemming geen boetes verschuldigd zou doen worden.
Tip
In de praktijk komt het vaak voor dat het feitelijk handelen van een verhuurder niet strookt met de bepalingen in de huurovereenkomst. Als verhuurder dient u zich er daarbij van bewust te zijn dat daardoor een rechter het huurcontract met de huurder anders gaat uitleggen. Voor de huurder biedt dit feitelijk handelen juist aanknopingspunten om van de letterlijke tekst van het huurcontract af te kunnen wijken.
