De situatie ligt echter anders indien partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat verhuurder ingeval van faillissement van de huurder de huurovereenkomst tussentijds mag beëindigen waarbij de huurder gehouden is om alle schade aan verhuurder te vergoeden. De vraag is of deze optie geen dode letter is. Lees hier het arrest.
De zaak
Sinds 1 mei 1998 huurt Info Opleiders BV een kantoorpand van Uni-Invest. Op verzoek van huurder heeft de bank een (gemaximeerde) bankgarantie gesteld waarin de bank zich garant stelt voor alle schade die Uni-Invest lijdt doordat de huurovereenkomst in geval van faillissement, door de opzegging door de curator, tussentijds wordt opgezegd en beëindigd. In 2003 gaat de huurder failliet. De curator zegt vervolgens de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw op. Dit artikel geeft zowel de curator als de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te beëindigen met in acht name van een opzegtermijn van drie maanden. De huurpenningen die verschuldigd zijn vanaf de dag van faillissement tot de dag van beëindiging vormen dan een boedelschuld. Dit betekent dat de curator deze schuld direct, contant en volledig dient te voldoen uit de boedelopbrengst.
Na beëindiging van de huurovereenkomst vordert de verhuurder van de bank betaling van het bedrag waartoe de garantie gemaximeerd is. Het gaat hierbij onder meer om een deel van de resterende huurtermijnen. De bank gaat tot betaling over. Op grond van de contra-garantievoorwaarden heeft de bank vervolgens de rekening van de huurder belast voor het aan verhuurder uitgekeerde bedrag. De curator is echter van mening dat artikel 39 Fw in de weg staat aan het op deze wijze uitoefenen van de contractueel afgesproken bankgarantie. Om deze reden spreekt de curator de verhuurder in rechte aan tot terugbetaling van de geïnde resterende huurtermijnen.
Hoge Raad
De Hoge Raad stelt voorop dat een faillissement op zichzelf niet van invloed is op huurovereenkomsten, maar dat artikel 39 Fw een bijzondere regel inhoudt. Zoals hiervoor uiteen is gezet biedt artikel 39 Fw de mogelijkheid van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging. Aan artikel 39 Fw ligt een belangenafweging ten grondslag tussen enerzijds het belang van de faillissementsboedel om de schuld niet verder te laten oplopen en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurtermijnen. Volgens de Hoge Raad is het niet de bedoeling van de wetgever geweest om de verhuurder daarnaast nog een recht op schadevergoeding te geven. De Hoge Raad oordeelt daarom dat het schadevergoedingsbeding geen effect heeft. Uni-Invest was dan ook niet bevoegd de resterende huurtermijnen via de bankgarantie te innen.
Deze uitkomst was echter anders geweest indien de huurovereenkomst een bepaling had bevat die, in aanvulling op de wettelijke regeling van artikel 39 Fw, aan de verhuurder een contractuele mogelijkheid had geboden tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door ontbinding in geval van faillissement. Op dat moment is de grondslag voor de beëindiging niet artikel 39 FW, maar de contractuele bepaling van de huurovereenkomst.
Commentaar
Het arrest van de Hoge Raad leert verhuurders dat zij er verstandig aan doen om in de huurovereenkomsten op te laten nemen dat ingeval van faillissement of verleende surseance van betaling van de huurder de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst tussentijds te (laten) beëindigen, waarbij de huurder gehouden is om alle schade, inclusief de resterende huurtermijnen, te vergoeden aan de verhuurder. Een curator is hieraan gehouden. Incassering van de resterende huurtermijnen kan dan via de bankgarantie. Dit overigens tot het maximum van de bankgarantie, waarbij het niet te verhalen bedrag voor verificatie in aanmerking komt. Wacht een verhuurder te lang en beëindigt de curator de huurovereenkomst als eerste op grond van artikel 39 Faillissementswet, dan kan een verhuurder deze schade niet meer via de bankgarantie verhalen. Ook kan een verhuurder de niet verhaalbare huurleegstand niet ter verificatie indienen.
De vraag is of een verhuurder hier iets mee opschiet. Om de resterende huurtermijnen te kunnen verhalen via de bankgarantie dient de huurovereenkomst te zijn ontbonden, al was het maar om de resterende huurtermijnen te kunnen bepalen. Tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door ontbinding vereist echter veelal dat de tussenkomst van de rechter (artikel 7:231 BW). Alvorens de rechter heeft uitgesproken zal een curator in de praktijk als eerste de huurovereenkomst te beëindigen op grond van artikel 39 Fw. Bovendien komt in een procedure ex artikel 7:231 BW de belangenafweging om de hoek kijken, welke belangenafweging reeds in artikel 39 Fw is verdisconteerd. Gelet hierop valt niet uit te sluiten dat een rechter met een schuin oog naar artikel 39 Fw zal kijken en de vordering tot ontbinding afwijst.
Daarnaast dient niet vergeten te worden dat een curator ingeval van een faillissement van een huurder soms niet tot tussentijdse opzegging overgaat. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor op het moment dat de curator de gehuurde zaak langer dan drie maanden nodig heeft in verband met een doorstart. Beëindigt de verhuurder tussentijds de huurovereenkomst, dan loopt hij mogelijk huurtermijnen mis die hij anders in rekening had kunnen brengen. Of deze ‘extra’ huurtermijnen dan worden betaald is overigens nog maar de vraag. Dergelijke huurtermijnen kwalificeren zich als boedelschuld. Voor uitbetaling van een boedelschuld moet er wel sprake zijn van een boedelopbrengst. De praktijk leert dat die opbrengst er vaak niet is.
