Wat betekent de term ‘schone grondverklaring’?

Bij onroerend goed transacties is het gebruikelijk dat verkoper en koper afspraken maken omtrent mogelijke verontreiniging alsmede de daarmee verbonden sanering (en kosten). Bij de afspraken die partijen hieromtrent maken, wordt in de praktijk nogal eens gebruik gemaakt van de term “schone grondverklaring”. In de Wet Bodembescherming komt de term “schone grondverklaring” echter helemaal niet voor. Dit leidt tot onduidelijkheid. Koper en verkoper, dan wel hun makelaar(s), doen er dan ook verstandig aan om bij het opstellen van de koopovereenkomst deze term nader te definiëren.

Bedoeling van partijen
Een illustratief voorbeeld voor deze problematiek betreft een uitspraak van de Rechtbank Arnhem van 13 april 2011 (LJN: BQ1812). In die zaak twisten verkoper en koper over de uitkering van een restant van de koopsom uit het depot bij een notaris. Partijen zijn namelijk overeengekomen dat het restant van de koopsom na ontvangst van een “schone grondverklaring” uit het depot aan de verkopers zou moeten worden uitgekeerd. De rechtbank heeft in deze zaak de vraag beantwoord of een brief van de Provincie waarin wordt aangegeven dat de sanering geslaagd is, maar dat onder het woonhuis een restverontreiniging is achtergebleven welke bij sloop alsnog dient te worden verwijderd, kan worden aangemerkt als een dergelijke verklaring. De rechter oordeelt dat de wet bij de uitleg van deze term geen houvast biedt. De overeenkomst zelf geeft hierover wel duidelijkheid. De koop is namelijk aangegaan onder de voorwaarde dat er geen schadelijke stoffen in de bodem aanwezig zijn en dat de totale sanering zou geschieden in opdracht en verrekening van verkopers. Nu uit de brief van de Provincie is gebleken dat er na sanering restverontreiniging is achtergebleven die na eventuele sloop alsnog moet worden gesaneerd, kan deze brief volgens de rechtbank niet worden beschouwd als een “schone grondverklaring”. De rechtbank oordeelt dan ook dat de resterende koopsom uit het depot niet behoeft te worden vrijgegeven aan de verkoper.

Advies
Uit deze uitspraak blijkt dat de onduidelijkheid die de term “schone grondverklaring” met zich brengt vergaande (financiële) risico’s tot gevolg kan hebben. Het verdient dan ook aanbeveling om in koopcontracten deze term nader te definiëren, waarbij bijvoorbeeld kan worden aangehaakt bij de in de Circulaire Bodemsanering 2009 genoemde waarden, zoals de streef- of de interventiewaarde.