Wet goed verhuurderschap
Met de invoering van de Wet goed verhuurderschap krijgen gemeenten meer instrumenten in handen om misstanden in de verhuursector aan banden te leggen. De misstanden in de verhuurpraktijk bestaan uit te hoge huurprijzen, slecht onderhoud, onwettige bepalingen in huurovereenkomsten, illegale verhuur, discriminatie op de woningmarkt en intimidatie van huurders die klagen. De Wet goed verhuurderschap biedt een aantal middelen om in te grijpen in de huurwoningmarkt:
- De bevoegdheid om in een verordening door middel van algemene regels een ‘werkwijze’ op te leggen voor alle commerciële en particuliere verhuurbemiddelaars en verhuurders;
- De bevoegdheid om een vergunningstelstel in te voeren om in bepaalde gebieden of categorieën woonruimte te verhuren en daar voorwaarden aan te stellen;
- De bevoegdheid om de genoemde vergunningen te weigeren of in te trekken indien een verhuurder kennelijk geen goed verhuurder is;
- De bevoegdheid om het beheer over te nemen van panden die in strijd met de Wet goed verhuurderschap worden verhuurd.
Handhaving door gemeenten
In de Wet goed verhuurderschap zijn landelijke algemene regels opgenomen, zoals het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie, het voorkomen van te hoge waarborgsommen en onredelijke servicekosten, de plicht om de huurder te informeren en het schriftelijkheidsvereiste voor huurovereenkomsten.
De Wet goed verhuurderschap voorziet in een mogelijkheid voor gemeenten om deze regels te handhaven. Zo kan de gemeente bij een concrete overtreding van de in de Wet goed verhuurderschap geregelde onderwerpen een bestuurlijke boete van maximaal € 22.500,- opleggen. Voor zover sprake is van herhaalde overtreding kan dit oplopen tot maximaal € 90.000,-. Daarnaast mag een gemeente de verhuurder dwingen om de overtreding ongedaan te maken. Mochten deze acties geen soelaas bieden, dan kan de gemeente een zogenaamde ‘beheerovername’ toepassen. Hierbij kan de gemeente het beheer van het verhuurde overnemen, waarbij bijvoorbeeld de huurprijs opnieuw kan worden vastgesteld en de huurpenningen door de gemeente worden geïnd.
Gemeentelijke verhuurvergunning voor woningen
Naast de in de Wet goed verhuurderschap opgenomen landelijke algemene regels, krijgen gemeenten de mogelijkheid om ook op lokaal niveau nieuwe regels in te voeren. Zo kunnen gemeenten vanaf 1 juli 2023 een verhuurvergunning verplicht stellen in aangewezen (kwetsbare) wijken waar sprake is van misbruik van de sociaaleconomisch kwetsbare positie van de huurders die hier wonen.
Door het invoeren van een verhuurvergunning krijgen gemeenten bevoegdheden om aan verhuurders eisen te stellen aan verhuur in relatie tot het onderhoud en de maximale huurprijs (bij gereguleerde zelfstandige woningen). De voorwaarden die gemeenten aan de verhuurvergunning voor woonruimte kan verbinden zijn in de wet geüniformeerd. Met het oog op duidelijkheid bestaat er geen mogelijkheid om lokaal aanvullende voorwaarden te introduceren.
Het wetsvoorstel noemt een drietal mogelijke voorwaarden. Deze lichten wij beknopt toe:
1. De wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap
Deze voorwaarde dient ter verbinding van de algemene regels inzake goed verhuurderschap en de verhuurvergunning. Hoe de verhuurder moet aantonen dat hij invulling geeft aan deze regels is in deze wet niet nader geconcretiseerd. De gemeente en de verhuurder kunnen dit in onderling overleg bepalen.
2. De maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage indien het een zelfstandige woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt
Op basis van het Nederlandse huurrecht zijn verhuurders in beginsel vrij om de huurprijs van een woonruimte vast te stellen. In de gereguleerde huursector wordt deze vrijheid ingeperkt door huurprijsbescherming. Toch komt het regelmatig voor dat er voor dit type woningen te hoge prijzen worden gevraagd. Als dat het geval is kan de huurder daar stappen tegen ondernemen door naar de Huurcommissie te gaan. Desondanks blijkt dat de huurder dit lang niet altijd doet. Deze voorwaarde dient ter bescherming van de kwetsbare huurder en is tweeledig:
- Ten eerste kan er een kader worden gegeven voor de huurprijs van de zelfstandige woonruimte met een maximumbedrag waarbinnen de verhuurder een prijs overeen dient te komen. Dit kan door aan een gebiedsgerichte verhuurvergunning de voorwaarde te verbinden dat de kale huurprijs van een zelfstandige woonruimte niet hoger vastgesteld mag worden dan het WWS-maximum die voor die woonruimte geldt.
- Ten tweede kan als voorwaarde een maximaal huurverhogingspercentage worden gehanteerd dat bij of krachtens artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet in een ministeriële regeling is vastgesteld.
In het geval van gereguleerde zelfstandige woonruimte, ligt de verantwoordelijkheid om te waarborgen dat de huurprijs voldoet aan de gestelde voorwaarden in beginsel bij de verhuurder. Die huurprijs mag niet hoger zijn dan het WWS-maximum dat voor de woning in kwestie geldt. De gemeente kan besluiten tot toetsing en handhaving van deze voorwaarden. Op dat moment heeft de gemeente de verantwoordelijkheid om een onafhankelijke puntentelling aan de hand van het meest actuele beleidsboek van de Huurcommissie zelf uit te voeren of te laten uitvoeren. Als uitgangspunt om te beoordelen of de huurprijs conform het WWS is, geldt het toetsing- en handhavingsmoment. Dergelijke toetsing of handhaving kan de gemeente in de praktijk ook uitvoeren bij te liberaliseren woningen met een gereguleerd contract en een huurprijs boven de liberalisatiegrens.
Opmerking verdient dat onzelfstandige woonruimte en vrije sectorhuurwoningen zijn uitgesloten van de reikwijdte van deze vergunningsvoorwaarden.
3. Het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan
Op deze wijze moet worden vermeden dat een verhuurder die in het bezit is van een verhuurvergunning de staat van zijn woning laat verloederen, waar de huurder dan de dupe van is. Het onderhoudsplan moet in elk geval de volgende componenten bevatten:
- de onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan en de vernieuwingen van de woning over een periode van vijf jaar;
- een schatting van de aan deze werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren;
- een schatting van de benodigde jaarlijkse reservering voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten na de periode waarop het onderhoudsplan betrekking heeft.
Laagdrempelig meldpunt
In het kader van toezicht en handhaving rust vanaf 1 juli 2023 op gemeenten de verplichting om een laagdrempelig meldpunt in te stellen waar anoniem en kosteloos ongewenst verhuurgedrag kan worden gemeld. Het doel van het meldpunt is dan ook om duidelijkheid te verschaffen aan de melders. Naar aanleiding van een melding bij dit punt kan de gemeente zelf handhaven of, indien handhaving niet mogelijk is, de huurder wegwijs maken om een instantie te vinden die hem verder kan helpen. Naast de mogelijkheid tot het doen van meldingen tot handhaving, behouden gemeenten de optie om op eigen initiatief te handhaving. Dit kunnen zij bijvoorbeeld doen op basis van een risicogerichte aanpak.
Slotsom
De Wet goed verhuurderschap zal per 1 juli 2023 ingaan. Naast de codificatie van de landelijke algemene regels omtrent het tegengaan van misstanden van verhuurpraktijken, krijgen gemeenten belangrijke (vergaande) bevoegdheden om hierop te handhaven. De Wet goed verhuurderschap voorziet onder andere in de mogelijkheid voor gemeenten om een verhuurvergunning (in bepaalde aangewezen gebieden) verplicht te stellen, waarbij gemeenten aanvullende eisen kunnen verbinden aan deze verhuurvergunning.
Krijgt u te maken met de nieuwe Wet goed verhuurderschap en wilt u meer weten over de gevolgen hiervan voor u als huurder, verhuurder of bemiddelaar? Neem dan contact met ons op via de contactgegevens naast dit artikel.
