Wanneer een koopovereenkomst wordt gesloten met betrekking tot een woning, zal er vaak enige tijd verstrijken tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van de woning. Het is mogelijk dat schuldeisers van de verkoper in de tussentijd beslag op de woning laten leggen. De verkoper kan dan niet meer ‘vrij van beslagen’ leveren en kan dus niet voldoen aan zijn verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst. De huidige wet biedt de koper in artikel 7:3 Burgerlijk Wetboek (BW) een instrument (“Vormerkung”) om aan de hiervoor omschreven gevolgen te ontkomen. Op grond van voornoemde bepaling kan de koper ervoor kiezen de koopovereenkomst in de openbare registers te laten inschrijven. Legt een schuldeiser van de verkoper beslag op de woning na inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers, maar voor levering van de woning aan de koper, dan heeft de koper geen last van het beslag[1]. Een voorwaarde is wel dat de woning binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper wordt geleverd. Gebeurt dat niet, dan verliest de inschrijving haar werking met terugwerkende kracht. Dit betekent dat een in de tussentijd gelegd beslag toch tegen de koper kan worden ingeroepen.
Leemte in huidige regeling
Ondanks dat een na inschrijving gelegd beslag op de woning niet tegen de koper kan worden ingeroepen, kunnen schuldeisers van de verkoper nog steeds roet in het eten gooien. Artikel 7:3 BW bevat namelijk een leemte. Op grond van artikel 7:3 BW wordt een koper enkel beschermd tegen een beslag op de woning. De koper wordt niet beschermd tegen een onder hem gelegd derdenbeslag op de koopsom. Wanneer partijen een koopovereenkomst sluiten, moet de verkoper de woning leveren en heeft de koper de verplichting om de koopsom te betalen. De betaling van de koopsom behoort tot het vermogen van de verkoper. Op dat vermogen kunnen zijn schuldeisers beslag leggen. De leemte kan tot de volgende situatie leiden. De koopovereenkomst wordt ingeschreven in de openbare registers. Voordat er wordt geleverd legt een schuldeiser van de verkoper beslag op de woning. Dit beslag kan niet tegen de koper worden ingeroepen. De betreffende schuldeiser legt vervolgens derdenbeslag onder de koper. Dit houdt in dat de koper de door hem verschuldigde koopsom niet meer bevrijdend aan de notaris van de verkoper kan betalen, maar enkel bevrijdend kan betalen aan de beslaglegger. Dit leidt tot een patstelling. De verkoper zal niet leveren zonder (via de notaris) betaling van de koopsom te hebben ontvangen en de koper zal zijn betalingsverplichting mogen opschorten, aangezien hij de woning niet geleverd zal krijgen.
Wetsvoorstel[2]
Op 17 februari 2014 is er een wetsvoorstel gepubliceerd dat aan bovengenoemde problematiek een einde beoogt te maken. Er wordt voorgesteld om artikel 7:3 BW en artikel 475h Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) te wijzigen. Voorgesteld wordt om de koper in weerwil van een beslag op de koopsom de mogelijkheid te geven om bevrijdend aan de notaris te betalen. Hierdoor wordt bewerkstelligd dat een onder de koper gelegd derdenbeslag op de koopsom, de bescherming van de Vormerkung niet doorkruist.
Ook met de belangen van de schuldeisers van de verkoper wordt rekening gehouden. Er wordt namelijk voorgesteld om bij de inschrijving van de koopovereenkomst verplicht te vermelden bij welke notaris de akte van levering zal worden verleden. De schuldeisers van de verkoper weten op deze manier bij welke notaris ze doeltreffend beslag op de koopsom kunnen leggen, aldus het wetsvoorstel. Op deze wijze kan levering van de woning aan de koper plaatshebben en zal de beslaglegger aanspraak kunnen maken op het surplus[3] van de koopsom.
Het blijft evenwel mogelijk dat koper en verkoper op een later tijdstip beslissen dat een andere notaris de levering zal verrichten. Dit bemoeilijkt het leggen van een doeltreffend beslag onder de notaris. Om dergelijke moeilijkheden te voorkomen, zal aan artikel 7:3 BW worden toegevoegd dat een verandering van notaris alleen mogelijk is wanneer de nieuwe notaris een akte in het register laat inschrijven waaruit blijkt dat de nieuwe notaris is aangewezen om de akte van levering te gaan verlijden. Daarnaast wordt voorgesteld dat tussen de inschrijving van de wijziging van de notaris en het verlijden van een akte een periode van minimaal zeven dagen zit, zodat wordt voorkomen dat de beslaglegger steeds opnieuw de registers moet raadplegen om te bekijken of partijen van notaris zijn gewisseld.
Conclusie
Het wetsvoorstel is een stap in de goede richting om de koper de met de Vormerkung beoogde bescherming te kunnen bieden. Of het wetsvoorstel in zijn huidige vorm ook daadwerkelijk wordt ingevoerd, is nog niet aan te geven. Er vindt op dit moment een internetconsultatie plaats om van de gebruikers van de regeling een reactie te krijgen in verband met bruikbaarheid en signalering van mogelijke aanvullingen en/of leemtes. De internetconsultatie sluit op 17 mei 2014.
[1] Indien al beslag is gelegd op de woning voordat de koopovereenkomst wordt gesloten, dan kan dit beslag ook worden ingeroepen tegen de koper. De Vormerkung biedt daartegen geen bescherming.
[2] ‘Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering teneinde de werking van de inschrijving van de koop van een registergoed in de openbare registers te verbeteren’