Meer middenhuur
In het regeerakkoord 2017-2021 is opgenomen dat er meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector moeten komen. Met de Wet maatregelen middenhuur en de wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: BTIV) wordt beoogd dat toegelaten instellingen gemakkelijker investeringen in het middenhuursegment kunnen doen.
De kerntaak van toegelaten instellingen ziet op het verrichten van diensten van algemeen economisch belang (hierna: DAEB). Hierbij kan worden gedacht aan het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen door woningcorporaties. De realisatie van huurwoningen voor middenhuur worden aangemerkt als niet-DAEB-werkzaamheden. Er is goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties (hierna: Aw) vereist alvorens een woningcorporatie kan overgaan tot dergelijke investeringen.
Op grond van de huidige wetgeving bestaat de goedkeuringsprocedure voor niet-DAEB-werkzaamheden uit een markttoets, een volkshuisvestelijke toets en een financiële toets. Daarbij dient de Aw te toetsen of de voorgenomen niet-DAEB-werkzaamheid ten dienste staat van de kerntaak van de toegelaten instelling én of de werkzaamheden noodzakelijk zijn. Gebleken is dat deze gang van zaken onnodige belemmeringen en dubbelingen bevatten. Dit heeft gezorgd voor een ongewenste drempel voor de realisatie van middenhuur.
Markttoets wordt openbare marktverkenning
Door de voorliggende wijziging van het BTIV wordt de markttoets verruild voor een openbare marktverkenning. Gemeenten zullen voortaan zelf beoordelen of nieuwe niet-DAEB-werkzaamheden noodzakelijk zijn vanuit het oogpunt van het volkshuisvestingsbeleid. Indien de gemeente een marktverkenning houdt én de openbare publicatie van de gewenste niet-DAEB-investering verzorgt, wordt de noodzakelijkheid daarvan vanuit het oogpunt van de volkshuisvesting aangenomen. De openbare publicatie dient ertoe om het gelijke speelveld tussen toegelaten instellingen en marktpraktijken bij het realiseren van middenhuur te borgen. De beoordeling van de Aw of er geen onverantwoorde financiële risico’s worden gelopen door de DAEB-werkzaamheden van de toegelaten instelling blijft bestaan.
Met de vereenvoudiging van de goedkeuringsprocedure van niet-DAEB-werkzaamheden voor toegelaten instellingen hoopt de minister meer betaalbare huurwoning in de vrije sector te creëren. De beoogde intredingsdatum van het gewijzigde besluit is 1 januari 2020.
Deze wijziging van het BTIV - waarbij onder voorwaarden wordt aangenomen dat investeringen in niet-DAEB activiteiten noodzakelijk zijn vanuit het oogpunt van de volkshuisvesting - valt toe te juichen. Indien de gemeente een openbare marktverkenning houdt en de openbare publicatie van de gewenste niet-DAEB-investering verzorgd, is voor dit aspect geen goedkeuring van Aw meer vereist. De regeldruk neemt af.
Opmaat naar meer wijzigingen in het BTIV?
Het BTIV bevat veel meer regels voor toegelaten instellingen die in de praktijk tot onwerkbare situaties leiden. Soms botst de Woningwet en het BTIV nadrukkelijk met andere wetten en regels. Het verdient de aanbeveling dat de minister onderhavige wijziging van het BTIV aan zou grijpen om direct op meer plaatsen in het BTIV wijzigingen door te voeren.
Een voorbeeld is de verkoop van intramuraal zorgvastgoed van de toegelaten instelling aan de hurende zorginstelling, waarbij de regels van de Woningwet en het BTIV kunnen botsen met het bestemmingsplan, huurwetgeving en fiscale regels. Er is sprake van onnodige regeldruk. Zie hiervoor mijn artikel ‘Verkoopregels bij vervreemding van intramuraal zorgvastgoed door corporaties’.
Een ander voorbeeld zijn de transformatieartikelen van artikel 49 lid 3 en 52 lid 4 BTIV. Op grond van deze artikelen dient een toegelaten instelling die een locatie met een gebouw met een maatschappelijke (niet behorend tot de gebouwen als genoemd in artikel 49 lid 1 BTIV) of bedrijfsmatige gebruiksbestemming wil verwerven met het oog om deze te slopen en daarop binnen 5 jaar nieuwbouw te plegen op het gebied van de volkshuisvesting, de minister te laten bepalen dat die nieuwbouw tot het gebied van de volkshuisvesting behoort. Dat het realiseren van sociale huurwoningen op de te verwerven locatie tot het gebied van de volkshuisvesting behoort ligt evenwel voor de hand. Waarom moet de minister zich daar dan nog over uitlaten? Het zou aan te bevelen zijn indien de minister het BTIV zodanig wijzigt dat aangenomen wordt dat de nieuw te bouwen gebouwen tot het gebied van de volkshuisvesting behoren indien de toegelaten instelling hierop binnen 5 jaar gebouwen realiseert die tot de kerntaak van de toegelaten instelling behoren. Denk daarbij aan het realiseren van sociale woningbouw in het huursegment.
Overigens stelt de Aw zich op het standpunt dat het huidige BTIV voorschrijft dat voor dergelijke transformatie aankopen door toegelaten instellingen voorafgaande goedkeuring van de minister vereist is. Dat is maar zeer de vraag. Het volgt in elk geval niet uit de (letterlijke) tekst van het BTIV.
Heeft u vragen over de specifieke regelgeving die geldt voor woningcorporaties bij de aankoop of verkoop van onroerende zaken? Neem dan contact op met Robert Rijpstra.
